Mozaïek Wonen plaatst onderhoud buiten de deur
Woningcorporaties worden steeds creatiever als het gaat om het besparen op onderhoud én bedrijfskosten. Mozaïek Wonen uit Gouda gaat om die reden sinds kort zonder eigen vakmensen door het leven. Maar vaklieden zijn toch de ogen en oren in de wijk? Moet alles wijken voor besparing? Annelies Lens, manager Vastgoed, motiveert de keuze voor het buiten de deur plaatsen van onderhoud.
Download hier het originele artikel uit CorporatieGids Magazine [170 KB]
Mozaïek Wonen is een middelgrote woningstichting uit Gouda met ongeveer 8.500 woningen in eigendom en 1.000 woningen in beheer voor derden in het verzorgingsgebied Gouda, Bodegraven en Moordrecht. Op de vraag waarom voor outsourcing van de onderhoudsafdeling is gekozen, zegt Annelies: ,,In 2009 heeft Mozaïek Wonen besloten om 15% op haar bedrijfskosten te besparen. We lagen als corporatie op dat moment boven het gemiddelde. Een eigen onderhoudsbedrijf vraagt ook in de lijn de nodige capaciteit. De voordelen ervan vonden wij niet opwegen tegen de bedrijfsrisico’s van een aannemingbedrijf. Daarom is gekozen om dit onderdeel uit te plaatsen’’.
Alles
Op de vraag wat allemaal wordt uitbesteed, zegt Annelies: ,,Alle nieuwbouw en onderhoud wordt uitbesteed. Mozaïek heeft dus geen eigen vakmensen meer. Althans, de vijftien vaklieden staan nog wel op de loonlijst bij Mozaïek Wonen, maar worden volledig aangestuurd door de externe aannemers. We hebben dus geen aansturing, magazijn, busjes of werkplaats meer, dat doet de aannemer. Die zijn daar ook beter in’’.
OR besluit
Annelies legt uit hoe het besluit tot stand is gekomen. ,,Bij de afweging om het onderhoudsbedrijf uit te plaatsen zijn de voor- en nadelen van een eigen onderhoudsbedrijf op een rijtje gezet en tegen elkaar afgewogen. Het voornemen tot uitplaatsing moest uiteraard wel eerst door de OR worden goedgekeurd’’. Ook voor de OR medewerkers was dit een lastig besluit, zegt Annelies: ,,De OR leden moesten het besluit goed kunnen uitleggen aan de achterban en de medewerkers van het onderhoudsbedrijf. Ook de vakbonden zijn hierbij uitgenodigd. Met de vakbonden zijn afspraken gemaakt om de belangen van de medewerkers zo goed mogelijk te borgen. Met de medewerkers van het onderhoudsbedrijf waren geregeld lunchbijeenkomsten met broodjes kroket om hun te informeren over de stand van zaken. Ook nu nog hebben ze één keer per maand overleg. Met de vaklieden, OR en vakbonden is een afbo wregeling afgesproken, zodat zij in dienst komen van de aannemers. Wij denken dat dit naar de toekomst toe de werkkansen voor de vaklieden vergroot’’.
3,5 fte
,,Naast het eigen onderhoudsbedrijf besteedde Mozaïek Wonen al veel onderhoud uit. We waren al gewend om met veel externe aannemers te werken. Het bedrijfsproces is in die zin eenvoudiger en efficiënter geworden. Er is 3,5 fte bezuinigd door de aansturing van het onderhoudsbedrijf bij de aannemers onder te brengen. De besparing komt nu nog overeen met de loonkosten van die fte’s’’, rekent Annelies voor.
Meer besparing verwacht
Op termijn verwacht Annelies meer te kunnen besparen, omdat niet alleen de onderhoudsmedewerkers zijn uitgeplaatst. Ze licht toe: ,,Er zijn raamcontracten met drie aannemers afgesloten die al het dagelijks onderhoud doen. Voorheen waren naast het eigen onderhoudsbedrijf ruim 20 partijen direct en regelmatig bij het dagelijks onderhoud betrokken en moesten deze worden aangestuurd en bewaakt. Nu beperkt zich dat tot 3 relaties’’.
Klanttevredenheid
Volgens Annelies gaat het uitbesteden van onderhoud niet ten koste van de klanttevredenheid. Misschien is het tegendeel zelfs waar. ,,Uit eerdere onderzoeken naar de klanttevredenheid onder bewoners naar de dienstverlening van externe aannemers of het eigen onderhoudsbedrijf bleek dat er geen grote verschillen waren. Het is niet zo dat het eigen onderhoudsbedrijf structureel hoger scoorde dan andere aannemers. Het eigen onderhoudsbedrijf scoorde rond 7,5. Externe partijen scoorden tussen de 7 en 8’’.
Op de vraag hoe je een onderhoudsafdeling kunt uitbesteden en toch in control blijft, zegt Annelies: ,,Mozaïek Wonen was al gewend om met externe partijen als aannemer te werken en is daarbij ook al in control door vooraf goede afspraken te maken en deze te bewaken. In dit geval is vooraf een Service Level Agreement opgesteld; een raamovereenkomst waarin precies staat wat er van de aannemers verwacht wordt. De aannemers weten dus waarop ze beoordeeld worden. Door maandelijks overleg en rapportage wordt bewaakt of dit gehaald wordt en worden indien nodig maatregelen genomen’’.
Eigen vakmensen worden gezien als de ogen en oren in de wijk. Annelies legt uit dat deze signaalfunctie niet verloren gaat. ,,Ook voorheen waren er al goede contacten met de externe aannemers over de signalen in de wijk en werden deze al doorgegeven. Met enige regelmaat worden door Mozaïek Wonen trainingen gegeven aan vaklieden van zowel de aannemers als aan eigen medewerkers. Ze leren dan waar ze op moeten letten en welke signalen zij moeten doorgeven. Daarnaast zijn de busjes van de aannemers naast het eigen logo ook voorzien van het logo van Mozaïek Wonen’’, licht ze toe.
Wat ziet Mozaïek Wonen als de belangrijkste pluspunten van outsourcing van de onderhoudsafdeling? ,,Pluspunten zijn een verbetering van de dienstverlening aan bewoners, door minder verschillende aannemers en een efficiëntere bedrijfsvoering. Doordat de aannemer een vaste partner is – met drie aannemers is het makkelijker afspraken maken dan met 25 - krijgen zij meer zicht op de wijk en de bewoners. Ze zijn daarmee voor ons een betere samenwerkingspartner geworden’’, besluit Annelies.
Bron: CorporatieGids Magazine editie februari 2012