• Home
• Nieuws

Jolanda Hoogeboom (SVH): Inzicht in data voorwaardelijk voor optimaal woonruimteverdeelproces

Geplaatst door CorporatieMedia op Monday 29 June 2015

Jolanda Hoogeboom studeerde Bouwkunde in Delft en is, zoals ze zelf zegt, opgeleid voor de volkshuisvesting. ‘’Ik heb voor bewonersorganisaties gewerkt, voor gemeenten, woningcorporaties en een adviesorganisatie in de corporatiesector.’’ Nu is ze directeur van de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH), een samenwerkingsverband van vijftien woningcorporaties en gemeenten in het Stadsgewest Haaglanden op het gebied van woonruimteverdeling.

Download hier het originele artikel uit CorporatieGids Magazine editie juni 2015

Woningzoekenden, woningcorporaties en gemeentenhebben baat bij een zo efficiënt mogelijk woonruimteverdeelproces. Inzicht in en gebruikmaken van ‘big data’ dragen daaraan bij, zegt directeur Jolanda Hoogeboom van de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden. Een gesprek over de voorsprong van inzicht in data uit woonruimteverdeelsystemen.

Poldermodel
Jolanda is verantwoordelijk voor de dagelijkse bedrijfsvoering van SVH. Op de vraag wat het betekent om de belangen van vijftien woningcorporaties zo eenduidig mogelijk te behartigen, zegt Jolanda lachend: ‘’We hebben het poldermodel uitgevonden. Binnen onze structuur is het zo dat iedere bestuurder een even grote stem heeft, ook al heeft de ene woningcorporatie 35.000 woningen en een ander maar 1.500 woningen.’’

Wegingsfactor
Jolanda vindt het héél goed dat er geen sprake is van een wegingsfactor. ‘’De bestuurlijke discussies verlopen nu gelijkwaardig. De uitdagingen van een kleine corporatie kunnen even groot zijn als voor een grote corporatie. Die gelijkwaardigheid voorkomt dat de grotere partijen alles bepalen en levert op dat er meer ruimte is voor de kennis van de kleinere. Als SVH moeten wij alle geluiden kennen en herkennen. Het betekent ook dat we binnen ons woonruimtebemiddelingssysteem (WBS) en datawarehouse meerdere oplossingen bieden om iedereen tevreden te stellen.’’

Datawarehouse
Voor de techniek maakt SVH gebruik van het woonruimtebemiddelingssysteem (WBS) en website van Zig Websoftware. Daar bovenop draait het datawarehouse van CNS, waarmee in de managementrapportages voor de vijftien corporaties en gemeenten wordt voorzien. Goede managementinformatie is essentieel voor de bedrijfsvoering, zegt Jolanda: ‘’Vaak weten wij op basis van inzicht in onze data al vóór een probleem zich openbaart, welke oplossing het best passend is.’’

Transparant en inzichtelijk
Goede managementinformatie maakt het woonruimteverdeelproces zowel voor de corporaties als voor de woningzoekende transparanter en inzichtelijker, zegt Jolanda. ‘Sinds 8 juni adviseren wij woningzoekenden nadrukkelijk over woonlasten en betaalbaarheid. We tonen niet alleen de woonlasten bij de aangeboden woningen, we geven ze op basis van de huishoudelijke situatie en het inkomen ook een advies. Dat advies is vrijblijvend, maar we hopen natuurlijk dat woningzoekenden op basis van dit extra inzicht bewustere keuzes maken. We proberen zo te voorkomen dat mensen een woning kiezen die ze zich eigenlijk niet kunnen veroorloven.’’

Inkomensbepaling
‘’Sterker nog’’, vertelt Jolanda verder, ‘’SVH heeft het ministerie geadviseerd over de invoering van de nieuwe passendheidstoets. Wij zijn in gesprek gegaan met het ministerie en hebben ervoor gepleit dat de inkomensbepaling voor de passendheidsnorm gelijk is aan de inkomensbepaling voor de Europaregeling. Dat voorkomt dat corporaties op twee manieren zouden moeten toetsen. Het ministerie heeft dat gelukkig overgenomen.’’

Eén A4-tje
Het datawarehouse maakt het mogelijk dat woningcorporaties en gemeenten ook zelf rapporten kunnen bouwen. Jolanda: ‘’Grotere corporaties doen dat ook – of laten dat door ons doen – en kleinere corporaties maken gebruik van de standaardrapportages die het systeem biedt. Alle deelnemers krijgen van ons kwartaalrapportages waarin wij ons verantwoorden over de verhuring en het naleven van de regionale prestatieafspraken. Voor elke gemeente en woningcorporatie brengen wij op één A4-tje de belangrijkste stuurinformatie in beeld. Dat rapport kunnen ze zelf in principe ook iedere dag draaien. De huurdersorganisaties krijgen ook de belangrijkste basisinformatie van ons aangereikt. Uiteraard staat de meest essentiële informatie ook gewoon op de diverse websites.’’

Marketing op maat
Goede informatie draagt bij aan betere besluitvorming, weet Jolanda. ‘’Woningcorporaties zouden ons wat dat betreft veel meer vragen mogen stellen.’’ Ze geeft een praktijkvoorbeeld: ‘’Een van onze deelnemers kreeg een aantal sociale seniorenwoningen niet verhuurd en riep onze hulp in. In ons datawarehouse zagen wij exact wie wat kon betalen en wat het zoekgedrag was. Wij hebben toen op basis van dit profiel een potentiële doelgroep aangeschreven en uitgenodigd voor een open dag. Het effect? Een enorme opkomst en alle woningen binnen no time verhuurd! In feite is dat niet anders dan marketing op maat en daar zijn woningcorporaties doorgaans nog niet genoeg mee bezig.’’

Ander model
Ze vervolgt: ‘’Mijn visie en ervaring is: kies het model dat het beste past bij de verhuurbaarheid en doelgroep en daardoor zo weinig mogelijk doorlooptijd vergt. Waarom woningcorporaties dat niet doen? Omdat ze nog te vaak op de automatische piloot aanbieden en – als je maar lang genoeg wacht – het product uiteindelijk toch wel wordt verhuurd. Het verhuurproces is vaak gestandaardiseerd. Is bijvoorbeeld eenmaal het aanbodmodel ingesteld, dan kijkt men niet meer verder, terwijl de cijfers anders uitwijzen.’’

Asset management
Ze vervolgt: ‘’Ik hoop dat woningcorporaties zich nog meer bewust worden dat de woningmarkt haar eigen dynamiek kent en dat je niet meer wegkomt met de standaardwijze waarop je woningen aanbiedt. Zeker als straks de helft van de reacties verdwijnt als gevolg van de passendheidsnorm. Heb je geen foto bij de advertentie van de aangeboden woning? Dan is de kans groot dat de woning niet snel wordt verhuurd. De keuze voor de woningzoekende met een ruimere portemonnee wordt groter. Dat zal tot een vorm van concurrentie tussen aanbieders gaan leiden. De woningcorporatie die beter adverteert en de klantbenadering goed op orde heeft, zal als eerste verhuren. Ik heb goede hoop dat de opkomst van asset management bij woningcorporaties dit inzicht zal versterken. Asset managers zijn gewend om meer vanuit productbenadering te kijken en naar de markt.’’

Huurderving
Op de vraag of woningcorporaties nu onnodig veel geld laten liggen, zegt Jolanda: ‘’Dat is lastig te kwantificeren omdat we geen inzicht hebben in de daadwerkelijke huurderving. Dat het landelijk om een redelijk aantal woningen gaat, is een feit. Als je rekent met een gemiddelde huur van zeshonderd euro dan gaat het natuurlijk heel hard. Ik ken een situatie waar twaalf woningen van elfhonderd euro per maand al een jaar lang leeg stonden. De corporatie kreeg ze niet verhuurd. Op basis van slimme analyse van big data uit ons systeem hebben we toen potentiële huurders uitgenodigd. Binnen zes maanden waren de woningen allemaal verhuurd. Kortom: het is onnodig dat huurwoningen leegstaan. Elke woning is te verhuren als je er de juiste inspanning voor doet.’’

Succesvol
Wat SVH doet kan eigenlijk overal in Nederland werken, zegt Jolanda. ‘’Het is voor de deelnemende woningcorporaties nog gratis ook. De 119.000 woningzoekenden in het stadsgewest Haaglanden betalen een tientje inschrijfgeld – straks wordt dat twaalf euro vijftig – en daarmee kunnen wij onze totale dienstverlening en automatisering bekostigen.’’

Bron: CorporatieGids Magazine