• Home
• Nieuws

Actys Wonen: een ‘woningcorporatie’ zonder vastgoed

Geplaatst door CorporatieMedia op Wednesday 8 July 2015

Vertrouwen
,,Het begrip vertrouwen bleek complexer dan gedacht’’, constateert Jos. ,,Literatuuronderzoek liet zien dat vertrouwensgroei zich kenmerkt door ontwikkeling op een aantal soorten vertrouwen. Ik heb me gefocust op het onderscheid tussen (1) berekenend vertrouwen en (2) relationeel vertrouwen’’. Jos licht de verschillen toe: ,,Berekenend vertrouwen is vertrouwen dat alleen maar beschouwd wordt als een nuttige strategie door een strikte kosten-batenanalyse, met eigenlijk een hoge mate van wantrouwen in de andere partij. Relationeel vertrouwen is meer subjectief en emotioneel van aard en gaat meer over de kwaliteit van de relatie. Relationeel vertrouwen ontstaat vooral door frequent met elkaar te werken en een lange termijnvisie te delen. Binnen een dergelijke samenwerking ontstaat een vertrouwensrelatie met gedeelde waarden en normen, gedeelde standaarden, een hoge mate van loyaliteit en zijn de eigen verwachtingen gelijk aan de verwachtingen van de andere partij. Binnen relationeel vertrouwen worden in dit onderzoek identificatie en affectieve commitment onderscheiden. Identificatie is de mate waarin partijen zich met elkaar kunnen identificeren en affectieve commitment het eenheidsgevoel waargenomen in een samenwerking’’.

Resultaten
,,De enquêteresultaten lieten zien dat inderdaad een hoge mate van berekend vertrouwen en een lage mate van relationeel vertrouwen correleren met een lage vorm van samenwerking’’, vertelt Jos. ,,In de ontwikkeling naar een hoge vorm van samenwerken vindt er een deels onverwachte verschuiving plaats in de mate van vertrouwen. Zoals verwacht neemt wel de mate van berekenend vertrouwen af en affectieve commitment toe. Verrassend was echter dat de mate van identificatie niet zoals verwacht blijkt te stijgen bij een hogere mate van ketenintegratie in dit onderzoek. Een mogelijke verklaring kan zijn dat het zich kunnen verplaatsen in een ander niet meteen de betrouwbaarheid van de ander verhoogt. En dat dus niet leidt tot een hogere mate van ketenintegratie. Toekomstig onderzoek is echter noodzakelijk om dit te bevestigen’’.

Implicaties voor de beroepspraktijk
Op de vraag wat corporaties met de bevindingen uit het onderzoek kunnen, zegt Jos: ,,Binnen samenwerkingsverbanden die ketensamenwerking nastreven is een toename van het eenheidsgevoel essentieel en een relatie die bestaat uit affectieve commitment in plaats van berekenend vertrouwen. Om dat te bereiken moeten partijen zich kwetsbaar durven opstellen. Transparant en open zijn maar ook de wil hebben om de ander te begrijpen en te helpen. Dit kan door open te zijn over bedrijfsopbouw en een inkijkje te nemen in elkaars organisatie, maar dat gaat verder dan het alleen bij elkaar rondkijken. Het gaat om het elkaar begrijpen. Binnen de samenwerking is transparantie noodzakelijk, door open te zijn over eenheidsprijzen, productkeuzes, prestaties en wensen. In de ontwikkeling tot ketensamenwerking zal men gezamenlijke doelen moeten aangaan, dit is niet dezelfde doelstelling van elke organisatie afzonderlijk maar er moet gezocht worden naar een gezamenlijke doelstelling binnen de samenwerking. Partijen moeten deze doelstelling begrijpen en uitdragen. Hoe moeilijk het ook mag zijn, het denken en doen als één eenheid zal constant aandacht moeten hebben en het streven zijn’’.

Bron: CorporatieGids Magazine

Commercieel vastgoedbeheerder Actys Wonen is in bijna alles een doodgewone woningcorporatie. ‘’Klopt’’, beaamt Klaartje Snieders directeur-eigenaar ‘’maar dan zonder vastgoed’’. Een gesprek over efficiënt vastgoedbeheer.

Download hier het originele artikel uit CorporatieGids Magazine editie juni 2015

Actys Wonen beheert en verhuurt circa 20.000 woningenen parkeerplaatsen voor institutionele beleggers, particuliere beleggers en woningcorporaties. Het bedrijf telt honderd medewerkers.

Registeraccountant
Klaartje Snieders - van huis uit registeraccountant - begon zes jaar geleden als directeur bij Actys Wonen. ‘’Met een reorganisatiedoelstelling’’, blikt ze terug op haar start bij de commercieel vastgoedbeheerder. ‘’Ik ben altijd bezig met verbeteren en optimaliseren’’. Twee jaar geleden kreeg ze de mogelijkheid om Actys Wonen te kopen. En dat deed ze. Sinds 1 januari van dit jaar heeft de eigenaresse van Actys Wonen de dagelijkse leiding van het bedrijf toevertrouwd aan een driekoppige directie.

Woningcorporatie zonder vastgoed
Op de vraag of Actys Wonen ‘een woningcorporatie zonder vastgoed is, zegt ze: ‘’Eigenlijk klopt dat wel, behalve dan dat wij geen eigen vastgoed in bezit hebben. Het beheerstuk is volledig vergelijkbaar. Het verschil zit hem in de bredere sociale functie van een woningcorporatie en de nadrukkelijke rol die gemeenten spelen. Dat zie je ook terug in de Herzieningswet.’’

250 vhe per fte
Actys Wonen beheert gemiddeld 250 vhe per fte. Bij woningcorporaties ligt dat aantal veel lager. ‘’Corporaties doen ook veel meer, denk aan projectontwikkeling en leefbaarheid’’, werpt Klaartje als verweer op. ‘’Onze core business zit hem puur in verhuren en beheren. Het verschil zit hem in de uitvoering. Wij sturen strakker op contracten en zijn minder geneigd om huurders te ‘pamperen’. Onze opdrachtgevers willen in principe de maximale huur rekenen, zolang dat commercieel acceptabel is. Een percentage van maximaal redelijk is voor hen irrelevant. Elke huurder moet voor de eerste dag van de maand aan zijn huur hebben voldaan. Na vier of vijf dagen starten we al met aanmanen. En in geval van mutatieschade zijn we veel strenger in wat voor rekening van de huurder is.’’

Opdrachtgevers in corporatiesector
Actys Wonen beheert en verhuurt ook woningen van woningcorporaties, zoals voor het WIF en Habion. ‘’Alle werkzaamheden die een woningcorporatie normaal gesproken zelf doet - van administratie tot huurincasso en van dagelijks onderhoud tot het volledige verhuurmutatieproces - verzorgen wij voor gemiddeld 350 euro per vhe exclusief BTW. Dat is goedkoper dan waarvoor woningcorporaties het zelf doen, maar het is wel een beetje appels met peren vergelijken. Je zou daarvoor eigenlijk de maatschappelijke taak van een corporatie in geld moeten kunnen uitdrukken. Dat is lastig, want corporaties verschillen enorm in de manier waarop ze taken als ‘leefbaarheid’ invullen.’’

Prijs- en prestatieafspraken
Met de wetenschap dat er corporaties zijn met soms wel het drie- of viervoudige aan bedrijfslasten per vhe, jeuken de handen van Klaartje om ermee aan de slag te gaan. ‘’Het kan zoveel efficiënter zonder in te leveren op kwaliteit en dienstverlening. In het uiterste geval besteed je verhuur, beheer en onderhoud uit, concentreer je je op asset management en pak je je rol als regiecorporatie. Maak prijsen prestatieafspraken met marktpartijen en betaal daarvoor een marktconform tarief. Zint het je niet, dan switch je naar een concurrent. Dat doen commerciële beleggers ook en dat houdt ons scherp.’’

Commerciële benadering
Volgens Klaartje waait de noodzaak om scherper te worden geleidelijk aan over naar de corporatiesector. Met de verhuurderheffing en de nieuwe Woningwet als aanjagers. ‘’Ik merk en zie dat er meer interactie ontstaat tussen woningcorporaties en de commerciële wereld. Er is een grote druk op corporaties om te besparen op bedrijfslasten. We krijgen steeds meer vragen over onze aanpak en werkwijze. Dat is mede de aanleiding voor de oprichting van Actys Advies & Doen (AAD) waarmee wij corporaties bijstaan om een meer commerciële benadering te omarmen.’’

Dagelijks onderhoud
Waar woningcorporaties moeten wennen aan begrippen als uitbesteden en regiecorporatie, gaan institutionele en particuliere beleggers met grote stappen verder. ‘’Wij doen momenteel bij een grote institutionele belegger een pilot met MainPlus, een organisatie die goed is in dagelijks onderhoud. Wij doen de administratie en het commercieel beheer en MainPlus regelt het volledige proces van dagelijks onderhoud. Bovendien scoren ze daarbij een acht op klanttevredenheid. Nu de concurrentie op de huurmarkt toeneemt, de interesse voor de Nederlandse vastgoedmarkt internationaal groeit en nieuwbouw weer op gang komt, merken wij dat partijen meer geïnteresseerd zijn in klanttevredenheid dan voorheen. Het wordt minstens zo belangrijk als het bieden van lage marktconforme prijzen en voorspelbare kosten.’’

Niet-DAEB
‘’Ook zijn we samen met MainPlus een propositie voor het niet-DAEB bezit van woningcorporaties aan het ontwikkelen. Woningcorporaties kunnen het volledige operationele en commerciële beheer van niet-DAEB op factuurbasis aan Actys Wonen/MainPlus uitbesteden. De administratieve scheiding van DAEB en niet-DAEB wordt daarmee ook gefaciliteerd.’’

Fusies
Op de slotvraag hoe de corporatiesector zich volgens haar gaat ontwikkelen, antwoordt Klaartje: ‘’Ik voorzie de komende jaren nog veel fusies, vooral van kleine corporaties die de eisen als gevolg van snel veranderende regelgeving niet langer kunnen bolwerken. Ik voorspel bovendien dat woningcorporaties op termijn veel werk naar de markt zullen brengen.’’

Bron: CorporatieGids Magazine