• Home
• Nieuws

Arjan Schakenbos: Vestia wordt nooit meer zoals het was

Geplaatst door CorporatieMedia op Thursday 4 December 2014

Een hogere huur, goedgemaakt met een lagere energierekening

Rotterdam wil dat tienduizend woningen energie besparen. Met zonnepanelen en dubbelglas kunnen oude huurhuizen weer jaren mee. De gemeente hoopt dat tienduizend van de 287 duizend huishoudens maatregelen nemen voor een lagere energienota en meer wooncomfort. De stad neemt een voorschot op de praktische uitwerking van het nationale energieakkoord, dat huishoudens aanspoort tot energiebesparing. Corporaties, bouwers, banken en energieleveranciers werken met de gemeente samen. 'Uitgangspunt is dat de investeringen worden gecompenseerd door de besparing op je energierekening', zegt D66-wethouder Alexandra van Huffelen (duurzaamheid). Trouw, 15-11-2013

Impuls provincie Gelderland voor duurzaam maken huurhuis
De woningcorporaties in Gelderland krijgen 70 miljoen euro van de provincie om tenminste tienduizend sociale huurwoningen extra duurzaam te kunnen maken. Dat hebben Provinciale Staten besloten. De Stentor, 14-11-2013

Reasult: Meer woningcorporaties waarderen op marktwaarde in jaarrekening
Grote woningcorporaties kiezen meer voor waarderen van sociaal bezit op marktwaarde, zo blijkt uit onderzoek van Reasult, specialist in financieelanalytische software. De wijziging in de RJ645 heeft een flink aantal corporaties doen besluiten in elk geval de jaarrekening al te waarderen op marktwaarde, Reasult onderzocht de jaarrekeningen van 2012 om te zien hoeveel. AccountancyNieuws, 14-11-2013

Bron: Rabobank Publieke Sector

Vestia wil binnen acht jaar weer een duurzaam financieel gezonde woningcorporatie zijn. Volgens Arjan Schakenbos, directeur-bestuurder van ’s lands grootste saneringscorporatie, gaat dat zeker lukken. ‘’Vestia wordt nooit meer zoals het was’’.

Download hier het originele artikel uit CorporatieGids Magazine editie november 2014

Arjan Schakenbos. Geen spijkerbroek, open blouse en leren jack-type a la Erik Staal, maar met vergelijkbare gedrevenheid praat hij over nu ‘zijn’ Vestia. ‘’Spijt? Absoluut niet. Mijn overstap van woningbelegger Vesteda naar saneringscorporatie Vestia vorig jaar zomer was een bewuste keuze’’, zegt de boomlange bestuurder. Ik geef toe dat mensen uit mijn omgeving vroegen, waarom doe je dat nou? Ook bij Vesteda hadden we een grote opgave en lagen we mooi op koers. Als Vestia niet op mijn pad was gekomen, was ik gebleven. Maar dat gebeurde wel en ik vond de uitdaging goed aansluiten op mijn werkervaring als organisatieadviseur bij Twijnstra Gudde, volkshuisvestelijk bestuurder bij Woonstad Rotterdam en bestuurder van vastgoedbelegger Vesteda’’.

Vergrootglas
Op de vraag hoe het is om bestuurder te zijn van een corporatie die wereldwijd zo onder het vergrootglas ligt, zegt Arjan: ‘’Communicatief gezien is dat wel een uitdaging. We hebben wat uit te leggen. Mijn collega-bestuurder Willy de Mooij en ik zijn veel in overleg met stakeholders als het WSW, het CFV, Huurdersvertegenwoordiging en het ministerie. Daarnaast ligt het ook aan de vele procedures die we hebben, bijvoorbeeld met het aansprakelijk stellen van de RvC, de oud-bestuurder en oud-treasurer Marcel de Vries. Dat leidt ook weer tot veel perscontacten, net als de boeken die over Vestia zijn verschenen of nog gaan verschijnen. De pers zal ons voorlopig nog wel regelmatig weten te vinden’’.

Schone lei
‘’Toen we 1 juni 2013 als nieuwe bestuurders binnenkwamen, was er alles behalve sprake van een schone lei’’, blikt Arjan terug. ‘’Het interim bestuur heeft goed werk gedaan en kaders voor het verbeterplan neergezet. Dat was een goede basis om verder te werken. Onder het saneringsplan stond echter geen handtekening. We hebben de basis gebruikt voor een nieuw verbeterplan met een marsroute van acht jaar. De kenmerken van deze marsroute zijn een grote verkoopopgave en duurzaam financieel herstel’’.

Verkoopopgave
‘’De verkoopopgave van ruim 30.000 woningen is één pijler van het verbeterplan’’, licht Arjan toe. ‘’De kunst is om niet alleen het tafelzilver van de hand te doen. Als je alles snel verkoopt, herstelt je balans op de korte termijn wel, maar het is geen duurzame oplossing. De tweede pijler is een stringent huurbeleid van ‘100% maximaal redelijk, tenzij’. De uitzonderingen zorgen voor gemiddeld 94%. De derde pijler is een potje om te investeren. In de periode net na het derivatendebacle hadden we niets en mochten we het woord ‘volkshuisvesting’ niet eens in de mond nemen. Nu hebben we per jaar 75 miljoen euro beschikbaar om te investeren in de bestaande voorraad, in combinatie met duurzaamheidsmaatregelen. Daar kunnen we de komende jaren echt mee verder’’.

Bedrijfslasten
‘’De vierde pijler is besparen op de bedrijfslasten. Door efficiënter te werken kunnen we met minder personeel ons werk doen. Maar ook door de verkoop van vastgoed vloeien fte’s weg. In overeenkomsten met partijen hebben we bedongen dat personeel mee overgaat naar de nieuwe eigenaar. Zo gaan er naast de bijna 5500 woningen ook tientallen medewerkers mee naar de Duitse vastgoedbelegger PATRIZIA. Met Woonstad Rotterdam hebben we een intentieovereenkomst over de overdracht van 7000 studentenwoningen van Stadswonen. Ook daar zal voor een deel personeel mee overgaan. We zijn daar blij mee aangezien deze medewerkers wel hun baan behouden! Dat laat onverlet dat er personeel overblijft waarvoor op korte termijn niet voldoende werk meer is. Die gaan mee in onze reductieopgave’’.

Waarde
In de verandering die Vestia doormaakt komt de Vestedaervaring van Arjan goed van pas. ‘’Wij gaan bij Vestia net als vastgoedbeleggers op waarde sturen. Het enige verschil is dat wij het rendement voor volkshuisvestelijke doeleinden aanwenden. Collega-bestuurder De Mooij komt van Havensteder, daar waren ze ook al volop bezig met het sturen op marktwaarde’’.

Informatiestromen
‘’Sturen op marktwaarde moet je intern goed organiseren’’, zegt Arjan en licht toe: ‘’Je moet de relatie tussen je wensportefeuille, assetmanagement en het dagelijkse beheer goed regelen. Deze drie disciplines zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden, maar de betrokkenen zijn op verschillende plekken in de organisatie actief. Dat betekent dat je de informatiestromen onderling goed moet organiseren. Dat staat heel hoog op onze agenda. Als grote verkoper zijn we in gesprek met partijen die exact willen weten wat het rendement is van een complex. Daar moet je goed antwoord op kunnen geven. Dat gaat niet alleen om techniek of juiste gegevens, het is ook een attitude binnen het bedrijf. Daarbij mag je echter nooit vergeten dat je een volkshuisvester bent’’.

Volkshuisvester
Over volkshuisvester zijn zegt Arjan: ‘’Ik was als bestuurder van Woonstad Rotterdam dikwijls jaloers op wat Vestia deed als volkshuisvester, maar het is natuurlijk verschrikkelijk wat er door toedoen van een paar mensen is gebeurd. De impact op onze organisatie en de gehele corporatiesector is enorm. Vestia was een topvolkshuisvester, maar het derivatendebacle zorgde ervoor dat wij het woord volkshuisvester tijdelijk niet meer mochten noemen. Op een bescheidenere wijze kan dat nu weer. We investeren jaarlijks 75 miljoen in verduurzaming voor woningverbetering en bijna 100 miljoen in onderhoud en leefbaarheid. We zijn volkshuisvester, maar op een ingetogen manier’’.

Deltametropool
De ingetogen manier beperkt zich bovendien tot een afgebakend werkgebied, licht Arjan toe: ‘’We blijven als Vestia alleen nog in de deltametropool actief. Al het bezit buiten de regio Den Haag en Rotterdam willen we afstoten. We gaan terug naar de kerntaak, het beheer van sociale huurwoningen. Alles eromheen, zoals bedrijfs- en maatschappelijk onroerend goed en zorgvastgoed gaat grotendeels uit de portefeuille. In het oorspronkelijke verkoopplan wilden we in de periode tot 2022 ongeveer 16.000 woningen verkopen. Iedereen vond dat al een enorme hoeveelheid. De vraagtekens werden nog groter toen we die plannen hebben verdubbeld naar ruim 30.000 woningen. Maar als we nu de verkoopintentie van Stadswonen aan Woonstad Rotterdam meerekenen, zitten we al op bijna 20.000 verkochte eenheden’’, zegt Arjan tevreden.

Temporiseren
Hij vervolgt: ‘’Ik vind het wel jammer dat we nu niet volop door kunnen gaan. We moeten zelfs gaan temporiseren omdat we door de lage rentestand op korte termijn onze leningenniet meer kunnen aflssen. Het voelt als corporatiebestuurder vreemd dat ik baat heb bij rentestijging, maar pas dan kan ik weer doorgaan met aflossen. Ik zou het fantastisch vinden als ik geen saneringscorporatie was, dan ging ik nu fors herstructureren, aangezien daar voor Vestia in ons kerngebied nog een hele grote opgave ligt’’.

Blij
Bij de verkoop van de 5500 woningen aan PATRIZIA heeft Vestia samengewerkt met Capital Value, specialist in complexgewijze verkoop. ‘’Dat is een goede samenwerking geweest’’, zegt Arjan tevreden, ‘’maar dat kwam ook omdat wij zelf een heel goed verkoopteam in huis hebben en daarmee een goed opdrachtgever kunnen zijn. We zijn heel blij met de verkoop aan PATRIZIA. Ik ben onder de indruk van hun kennis van zaken. Ze kennen de Nederlandse vastgoedmarkt, ze kennen ons bezit. Ze hebben nu ook een Nederlandse vestiging met Nederlands management. Ze zitten er echt voor de lange termijn in. De beoogde verkoop van Stadswonen aan Woonstad Rotterdam hebben we zelfstandig voorbereid. Woonstad Rotterdam is echt een stadscorporatie, het studentenbezit past perfect bij ze’’.

Aanmoedigen
Dat (buitenlandse) beleggers grote interesse hebben voor Nederlandse woningen blijkt ook uit recent onderzoek van Capital Value. Arjan: ‘’Ik zou het wel aanmoedigen als er meer transacties van deze omvang zouden plaatsvinden. Met de vrijgekomen middelen kan de herstructurering aan de gang blijven. Ik pleit niet voor uitverkoop, maar zie in complexgewijze verkoop juist een manier om de kerntaak te kunnen blijven uitvoeren. Daar ben je toch voor als woningcorporatie. Op dit moment zijn slechts 135.000 woningen in eigendom van een institutionele belegger. Waarom dat aantal niet tegen marktconforme prijzen laten groeien naar bijvoorbeeld 500.000 woningen’’?

2022
Alhoewel vooruitkijken en voorspellen bij Vestia gevoelige vocabulaire is, zegt Arjan als antwoord op de vraag waar Vestia in 2022 staat: ‘’We werken keihard en ik ben een optimist. We zullen in 2022 weer een duurzaam gezonde woningcorporatie zijn die in staat is om zijn volkshuisvestelijke taken in de Deltametropool naar tevredenheid van de stakeholders uit te voeren. Om daar te komen willen we het Verbeterplan op eigen kracht uitvoeren. We hebben eenmaal 674 miljoen aan saneringsbijdrage ontvangen. Meer is hopelijk niet nodig, we gaan het gewoon redden. Het gaat erom dat we financieel duurzaam onze volkshuisvestelijke verantwoordelijkheid kunnen nemen. Dat bereiken we binnen nu en acht jaar. Daar gaan we voor en dat gaat lukken. Deze club verdient het ook!’’

Bron: CorporatieGids Magazine