• Home
• Nieuws

Birgitte van Hoesel (WSW): Voorkom het weglekken van een gezonde kasstroom naar beleggers

Geplaatst door CorporatieMedia op Thursday 27 November 2014

Best of Breed. Bent u een Optimizer of Maximizer?

Herkent u dit?
• Er is geen beleidskeuze die Best of Breed toejuicht of juist afweert;
• De afdeling I&A heeft het alleen over het risico van koppelingen terwijl ik de beste software wil;
• De lijnorganisatie laat zich verleiden tot een mooi product, zonder aandacht te hebben voor beheer;
• “ons systeem is open” dus koppelen met andere systemen is eenvoudig;
• Het systeem is CORA-compliant, dus …
• “..dit wordt opgelost door de ESB, het SOAP en natuurlijk de BPM”

Optimizer of Maximizer
Anderen hebben al eerder de vergelijking gemaakt tussen best of breed en de wijze waarop een aantal jaren geleden de audio/video-opstelling in een huiskamer eruit zag. Mijn vriend was een echte liefhebber. Hij had een TV-scherm van Philips, een videorecorder van JVC, een CD-speler van Denon, de tuner en versterker waren van Marantz en hij had B&W speakers. Op spikes natuurlijk! Een fantastisch geluid. Zijn vriendin was iets minder enthousiast. Elk apparaat had een eigen afstandsbediening en achter de audio/videoset was het een groot stofnest door de hoeveelheid kabels. Oh ja, en de TV moest eerst op een apart kanaal staan om er geluid uit te krijgen, via de prachtige B&W speakers. Mijn vriend was - en is - een typische maximizer. Zijn vriendin wil alles van hetzelfde merk, vrijwel geen kabels en maar één afstandsbediening. Zij is een typische optimizer.

Best of Breed
Dit concept is ontstaan vanuit de Maximizergedachte. Het zijn de beste softwareproducten, meestal met een eigen database, aan elkaar verbonden door koppelingen of interfaces. Aan de andere kant van het spectrum ligt het ERPsysteem. Van oudsher brachten de verschillende databases, de koppelingen en interfaces in een Best of Breed omgeving extra beheerwerkzaamheden en extra risico’s voor de data-integriteit
met zich mee. De technologische ontwikkelingen van de afgelopen jaren hebben deze nadelen verminderd. Doordat de uitwisseling van gegevens is gestandaardiseerd, zijn koppelingen en interfaces eenvoudiger en minder onderhoudsgevoelig geworden. En door procesgestuurde “lagen” bovenop de best of breed systemen te leggen en databases te synchroniseren, is de data-integriteit beter gewaarborgd. En het is zelfs mogelijk om de “look en feel” van alle systemen gelijk te maken. Het risico van best of breed neemt hierdoor af en de gebruikersvriendelijkheid neemt toe. De Maximizer juicht deze ontwikkelingen enorm toe, voor de Optimizer blijft het gedoe.

Bijdrage voor u
Het is belangrijk dat u in uw ICT-beleidsplan beschrijft of u een Optimizer of een Maximizer bent. En beide keuzes zijn goed! Bij geen keuze loopt u het risico een OptiMaxer te worden. U voelt al aan dat dit geen ideaal plaatje oplevert. Best of Breed en ERP hebben beiden voor- en nadelen die u goed moet afwegen. Belangrijk is dat u en uw organisatie handelt naar de gemaakte keuze en niet gaat OptiMaxen.

Auteur: Jos Vervoort is partner bij AvW2

Onnodig en doodzonde. Dat vindt Birgitte van Hoesel, bestuurder WSW van de beoogde scheiding van DAEB en niet-DAEB woningen. Nu de herzieningswet niet per 1 januari 2015 wordt ingevoerd, pleit WSW voor behoud van niet-DAEB bezit. ‘’Voorkom het weglekken van een gezonde kasstroom naar beleggers’’.

Download hier het originele artikel uit CorporatieGids Magazine editie november 2014

Birgitte van Hoesel. Als hoedster van de borg pleit zevoor behoud van niet-DAEB woningen van woningcorporaties. ‘’Veel corporaties halen nu een gezonde kasstroom uit een mix van inkomsten uit duurdere huurwoningen en goedkope huurwoningen. Of beter gezegd: De kasstroom uit duurdere huurwoningen compenseert de lagere kasstroom uit goedkope woningen. Als corporaties worden gedwongen om DAEB en niet-DAEB te splitsen, dan wordt de betere kasstroom gescheiden van de mindere kasstroom. Wat overblijft – louter de inkomsten uit de verhuur van minder rendabele goedkopere woningen – is risicovoller en beperkt bovendien de investeringsmogelijkheden’’.

Aderlating
Wanneer niet-DAEB woningen moeten worden verkocht aan beleggers, of commercieel moeten worden geherfinancierd merken woningcorporaties dit direct als aderlating, zegt Birgitte. ‘’Als er niet langer borging onder de fianciering zit, gaan corporaties een hogere rente betalen. Volgens de methode van WSW scoren deze corporaties dus slechter en worden eerder als risicovol aangemerkt, met als gevolg dat borging moeilijker wordt’’.

Onnodige operatie
‘’In de visie van WSW is scheiden van DAEB en niet-DAEB een onnodige operatie’’, zegt Birgitte. ‘’Het wordt opgehangen aan de Europese regelgeving dat er geen staatssteun mag worden gegeven aan corporaties voor niet-DAEB activiteiten. Maar niet alle niet-DAEB activiteiten zijn stoomschepen, campussen of winkelcentra. In de meeste gevallen zijn het gewone huurwoningen die volgens het puntenstelsel boven de 700 euro mogen worden verhuurd. Het is echt niet nodig dat deze huurwoningen ook moeten worden afgestoten. Doodzonde, want vermogen lekt zo weg uit de volkshuisvestelijke sector. Bovendien is het een enorm ingewikkelde operatie die veel aandacht vergt van corporatiebestuurders, terwijl die wel wat anders aan hun hoofd hebben. Het gaat ten koste van de focus op de kerntaak’’.

Staatssteun
Volgens Birgitte is het goed mogelijk dat er naast het mogelijk onjuist besteden van staatssteun andere argumenten zijn voor het scheiden van DAEB en niet-DAEB. ‘’De Novelle regelt de nieuwe herzieningswet met veel voorschriften, toezicht en regelgeving in. Minister Blok - de Novelle is immers zijn zienswijze - creëert daarmee een ingewikkeld systeem vanuit de gedachte dat staatssteun anders verkeerd terechtkomt. Dat klinkt nobel, maar misschien is zijn achterliggende gedachte om de corporatiesector kleiner te maken. Het effect wat met de scheiding van DAEB en niet-DAEB echter gaat ontstaan is - naar onze verwachting - dat er méér dan de huidige niet-DAEB woningen moeten worden overgeheveld, simpelweg omdat de niet-DAEB tak anders niet levensvatbaar is. Er zullen dus ook veel potentieel te liberaliseren woningen in de niet-DAEB tak worden ondergebracht. Een commerciële financier is anders eenvoudigweg niet geïnteresseerd om er een lening onder te zetten. Onnodig veel maatschappelijk kapitaal stroomt dus weg’’.

Lobby
Op de vraag of WSW in kaart heeft welke corporaties door scheiding van DAEB en niet-DAEB mogelijk in financiële problemen komen, zegt Birgitte: ‘’We hebben wel modellering gedaan maar we weten niet concreet of woningcorporaties in de problemen komen. De uitvoeringsregelingen zijn nog niet duidelijk, en daarmee is het nu nog niet mogelijk om dat goed in beeld te brengen. Nu de herzieningswet niet per 1 januari 2015 wordt ingevoerd, besteden we liever tijd aan het helder maken dat scheiding van DAEB en niet-DAEB helemaal niet nodig is. We brengen onze visie actief onder de aandacht van Aedes en de politiek. Bij Aedes en de Woonbond hebben we al medestanders gevonden’’.

Herstructureringsopgave
Ondanks dat de scheiding van DAEB en niet-DAEB formeel nog steeds geen gelopen koers is, worstelen corporaties volop met de vraag welke route ze moeten kiezen. ‘’De onzekerheid maakt dat ze een pas op de plaats maken of zeggen ‘ik doe geen niet-DAEB meer’. Maar corporaties die op dit moment een herstructureringsopgave hebben en gedifferentieerde wijken willen terugbouwen, die kúnnen nu niet eens kiezen. De Novelle trekt in die zin een spoor van onzekerheid en leidt tot vertraging in het realiseren van de volkshuisvestelijke opgave. De regels moeten zo snel mogelijk duidelijk worden en eenvoudig zijn, vandaar onze zienswijze voor behoud van niet-DAEB’’.

Gewone huurwoningen
Ze voegt eraan toe: ‘’Niet-DAEB is niet per definitie hoog risicovol. Het is jammer dat de politiek en de financieel toezichthouder dat beeld wel schetsen. Bij niet-DAEB wordt kennelijk vooral gedacht aan megalomane projecten die niets met volkshuisvesting te maken hebben. Niet-DAEB zijn echter vooral gewone huurwoningen die bijvoorbeeld net boven de huurgrens zitten. Het CFV zegt dat niet-DAEB verliesgevend is, maar baseert zich daarbij ook op informatie over de resultaten van dochters en deelnemingen. Dit geeft een vertekend beeld . Die laten de winst op niet-DAEB terugvloeien naar de toegelaten instelling. Het ‘verlies’ dat achterblijft in de BV geeft dan een verkeerde voorstelling van zaken’’.

Kwetsbaar
Met het wegvallen van niet-DAEB woningen verslechtert het risicoprofiel van woningcorporaties, zegt Birgitte. ‘’De goede kasstroom valt weg en beleggers gaan er met het rendement vandoor. De investeringscapaciteit wordt verder beperkt en die kan nodig zijn om tot een duurzaam business model te komen. De beperkte investeringscapaciteit in combinatie met de verhuurderheffing maakt corporaties kwetsbaar. Met de huidige lage rentestanden lijkt het gevaar slechts het puntje van een ijsberg, maar als straks de rente weer gaat stijgen komt de klap keihard aan’’.

Risicoprofielen
WSW werkt met risicoprofielen voor corporaties. Zit je als corporatie in ‘een groen vakje’, dan zijn de risico’s beperkt. Zit je in een rood vakje, kun je rekenen op extra aandacht van WSW. ‘’We zitten dichter op grote corporaties dan op kleine corporaties, simpelweg vanwege de schaalgrootte. Maar ook kleine corporaties - zo blijkt uit het verleden kunnen grote risico’s hebben. Ook van kleine corporaties maken we risicoprofielen. Waar nodig kunnen ook zij dan op extra aandacht van ons rekenen’’.

Toezicht door DNB
Op de website van WSW staat ook een pleidooi voor het inrichten van toezicht volgens een beproefd model. Binnen dat model is er geen plaats meer voor twee organisaties die de corporaties beoordelen. Birgitte daarover: ‘’Wij pleiten voor financieel toezicht vanuit DNB op WSW en via WSW op corporaties. Wat dan nog rest is een kader voor WSW en corporaties voor volkshuisvestelijk toezicht. Als je dat strak inregelt, krijg je de gewenste spanning op financieel en volkshuisvestelijk toezicht. Het is een beproefd concept; beleid, toezicht en uitvoering strak van elkaar gescheiden. Het werkt elders ook’’.

Dubbeling
Ze licht de visie van WSW nader toe: ‘’De kans bestaat dat WSW en het CFV de risico’s verschillend beoordelen. Het gaat om professional judgement; hoe zwaar laat je iets wegen? Het extern toezicht wil dat er geen ongelukken gebeuren, wij proberen vroegtijdig risico’s te signaleren om ongelukken te voorkomen’’. Is het CFV dan de EHBO-er die rondloopt om te kijken wie een pleister nodig heeft en WSW de internist die patiënten preventief aan een CT-scan onderwerpt? ‘’Wij hebben een andere verantwoordelijkheid dan het CFV. Als borgsteller moeten wij altijd ver vooruitkijken omdat de leningen langjarig zijn en zien we eerder mogelijke risico’s ontstaan. Het gaat daarin vaak om nuanceverschillen. Het gevolg is dat er dubbeling van taken ontstaat en dat leidt tot ruis’’.

Parlementaire enquête
De ruis en dubbeling in taken is de Parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties ook opgevallen. De commissie beveelt aan om juist het CFV als onafhankelijk toezichthouder aan te wijzen en WSW direct onder toezicht te stellen van de minister. ‘’De commissie mist hierdoor een kans om het toezicht effiiënter, effectiever en objectief te maken’’, reageert Birgitte. ‘’WSW steunt de aanbeveling van de commissie dat er een toezichthouder op WSW dient te komen. Tegelijkertijd vindt WSW het jammer en niet consequent dat de commissie WSW onder toezicht plaatst van de minister en dat er zo politieke invloed komt op de borging. WSW pleit al geruime tijd voor onafhankelijk en materiedeskundig toezicht op WSW’’.

24 risicovragen
WSW als objectief risicobeheerser. Het behoort nog steeds tot de opties, zolang de Tweede Kamer het besluit over de aanbevelingen van de commissie nog onder de hamer heeft. Betekent dat WSW zich dan nadrukkelijker gaat bemoeien met de bedrijfsvoering van woningcorporaties? ‘’Bemoeien is een lastig woord’’, zegt Birgitte. ‘’Wij beoordelen, disciplineren en spiegelen. Beoordelen is vaststellen of risico’s wel of niet aanvaardbaar zijn. Disciplineren betekent aanspreken en zorgen dat de corporaties de risico’s gaan beheersen door maatregelen af te dwingen. We nemen het stuur niet over. We hanteren 24 risicovragen die corporatiebestuurders ook zelf kunnen gebruiken voor de risico-inschatting. Daarmee is het een spiegel en geeft het inzicht in de risico’s’’. Is dat bemoeien? Nee, vind ik niet. We geven ze hooguit een duwtje in de goede richting als ze de verkeerde kant opgaan’’.

Lastpak
WSW hanteert de nieuwe werkwijze van risicobewustwording nu 1,5 jaar en volgens Birgitte werpt het zijn vruchten af. ‘’Je ziet dat corporaties die eerst een hoog risicoprofiel hadden, de zaken nu beter op orde hebben. Het inzicht dat we ze daarvoor hebben verschaft werkt verhelderend. Ik sprak laatst een bestuurder en die zei dat hij ons eerst maar een lastpak vond. Hij zei: Nu ben ik blij met WSW en snap ik het zelf ook allemaal beter’’.

Birgitte, tot slot: ‘’WSW acteert in de sector sociale volkshuisvesting, net als de 368 corporaties. Ons doel is dat corporaties binnen aanvaardbare risico’s kunnen blijven investeren, zodat huren laag kunnen blijven. We zijn een onderlinge verzekeraar en zien erop toe dat onze borg voor een duurzaam business model wordt gebruikt. De bewustwording bij woningcorporaties is er. Behoud van niet-DAEB woningen en het inrichten van een beproefd model voor financieel en volkshuisvestelijk toezicht kan dat bestendigen’’.

Bron: CorporatieGids Magazine