• Home
• Nieuws

Column: Mogelijke woningmarkteffecten coronavirus

Geplaatst door CorporatieMedia op Wednesday 1 April 2020

In de loop der jaren heb ik veel gelezen, geleerd en gedoceerd over wonen, woningmarkt en woonbeleid. Maar over de effecten van het corona-virus op de woningmarkt: geen woord. De wetenschap staat met lege handen. Dat is pech, want er is nu een grote behoefte aan kennis over dit vraagstuk. Als we de mogelijke woningmarkteffecten van het corona-virus willen vaststellen, moeten we ons baseren op het gezond verstand, enige creativiteit en vooral: veel giswerk.

Demografische effecten
De woningmarkteffecten van corona zijn allereerst afhankelijk van de duur en de intensiteit van de epidemie. Als onderzoekers op korte termijn vaccinatiemiddelen en/of medicijnen zouden vinden of ontwikkelen, zou de epidemie wellicht al op korte termijn onder controle kunnen worden gebracht. Dan zijn de woningmarkteffecten tijdelijk en moeten we vooral ook rekening houden met onzekerheden, vertragings- en inhaaleffecten. De woningmarkt zal dan enige rimpelingen vertonen en daar blijft het dan bij. Als de epidemie lang gaat duren - maanden, wellicht zelfs jaren-, zullen er veel slachtoffers vallen en zijn ook de woningmarkteffecten ingrijpender. Er wordt wel gesproken over het totstandkomen van groepsimmuniteit, als 50% tot 60% van alle Nederlanders in de loop van de tijd immuun zijn geworden. Een vuistregel die door deskundigen wordt gehanteerd, is dat gemiddeld 1 % van alle besmette personen komt te overlijden. Dit impliceert 50.000 tot 100.000 doden, verspreid over een periode van onbekende lengte. Omdat het vooral gaat om (hoog) bejaarden, is er niet volledig sprake van een evenredige verhoging van de mortaliteit. Het is echter zeer wel denkbaar dat corona door verhoogde sterftecijfers leidt tot een minder sterke groei, ja zelfs een daling van de woningbehoefte. Deze trend kan nog worden versterkt door een afnemende immigratie en een stagnerende gezinsverdunning. Dit hakt er sterker in als het corona-virus later opnieuw de kop zou opsteken. Sommigen verwachten dat na een periode van een ernstige pandemie het geboortecijfer toeneemt en er meer scheidingen plaatsvinden. Dit valt voorlopig onder de categorie ‘pure speculatie’.

Economische effecten
De effecten van een corona-epidemie op de woningmarkt lopen niet alleen via de demografie, maar ook via de economie. Als de beurskoersen voor een langere periode inzakken en de economische bedrijvigheid sterk terugloopt door lock-downverschijnselen, zal de werkloosheid spectaculair toenemen, verdwijnen winstmarges en nemen inkomens dramatisch af. Dit heeft in zowel de huur- als de koopsector negatieve effecten, vooral in de vorm van toenemende betaalbaarheidsproblemen. De nieuwbouw van woningen, die ook al voordat de corona-crisis losbarstte, ver achterbleef bij de behoefte-ontwikkeling, zal verder inzakken. 

De energietransitie, die hoge investeringen vergt van bedrijfsleven, vastgoedeigenaren, bewoners en overheden, zal voorlopig nauwelijks van de grond komen, als de corona-crisis doorzet. Overigens is het directe effect van de corona-crisis op de klimaatproblematiek uitgesproken gunstig: minder mobiliteit, minder investeringen, minder consumptie en dus: minder uitstoot van broeikasgassen.

Intensiever gebruik en beheer van de woning
De corona-epidemie bevordert het thuis werken en het digitaal communiceren, leren, winkelen, bankieren en vergaderen. De digitale knooppuntfunctie van de woning wordt versterkt. Dit stelt hogere eisen aan het ICT-netwerk en bevordert vermoedelijk de vraag naar glasvezelnetten. Het reizen van en naar het buitenland (inclusief zelfs Belgie) zal afnemen. Dat geldt meer speciaal voor cruise- en vliegreizen. Aan de kwaliteit van de directe woonomgeving zullen juist hogere eisen worden gesteld. 

Nu al is gebleken dat het doe-het-zelven en de bouwmarkten in crisistijd uitbundig floreren, Vele actieve mensen met twee rechterhanden zitten thuis en schilderen, timmeren, zagen en beitelen op grote schaal. De woning zal vaker geschikt moeten zijn voor (betaald) werk van een of meer huishoudenleden. Dat vergt vaak een vergroting van de beschikbare ruimte en een betere geluidsisolatie tussen woonruimten en tussen woningen. De economische en sociale betekenis van woning en woonomgeving, toch al belangrijk in de ogen van vele bewoners, zal in en na een corona-tijdperk verder toenemen.

Betaalbaarheidsproblemen
Het intensievere gebruik en beheer van de woning stuwt de exploitatiekosten op. Onzeker is hoe de hypotheekrente zich ontwikkelt. Bewoners zoeken vastigheid en proberen de rente langer vast te leggen. De verder toenemende schaarste kan leiden tot een verhoging van woningprijzen en huren. Een teruglopende woningvraag kan uitmonden in dalende woningprijzen en huren. Vooral door de te verwachten inkomenseffecten zal de betaalbaarheid van het wonen per saldo vermoedelijk verslechteren, met name voor huishoudens met lage en/of onregelmatige inkomens. Het beroep op huurtoeslagen zal exploderen. Het Rijk zal na de aanvankelijke stimuleringsmaatregelen  om de effecten van de corona-crisis in te dammen, meer moeite hebben om op de woningmarkt financieel bij te springen met huurtoeslagen en fiscale steun. Na verloop van tijd worden bezuinigingen onvermijdelijk. De woningmarkt zal tijdens een lange corona-crisis grimmiger worden. De dakloosheid zal toenemen. De huisvestingsproblemen van arbeidsmigranten zullen verder toenemen. Dat alles levert ook nog eens extra besmettingsgevaar op. De gezinsverdunning zal tijdelijk of structureel omslaan in een toename van de bezettingsgraad van de woningvoorraad.

Zolang geen vaccinatie mogelijk is en geen medicijnen beschikbaar zijn, zal de corona-crisis ook op de woningmarkt negatieve sporen nalaten. Het gebruik van de woning wordt intensiever, het doe-het-zelven neemt toe  en de ontwikkeling van de woning als knooppunt van digitale communicatie raakt in een stroomversnelling. De beschikbaarheid en betaalbaarheid van de woning worden voor velen problematischer. Ook voor de woningmarkt is het uiterst wenselijk dat op afzienbare termijn medicamenten zullen worden gevonden, die corona effectief voorkomen en tegengaan.

Hugo Priemus is emeritus hoogleraar Systeem Innovatie Ruimtelijke Ontwikkeling en verbonden aan de Technische Universiteit Delft

Bron: Hugo Priemus, Foto: CorporatieMedia