• Home
• Nieuws

Edwin Jansen en Theo van Kroonenburg (Trudo): Wij zijn geen sociale verhuurder, maar een sociale huisvester

Geplaatst door CorporatieMedia op Wednesday 19 October 2022

Met een woningtekort van ongeveer 300.000, is de schaarste erg groot. Maar dat gat zomaar dichten is makkelijker gezegd dan gedaan. Stikstofproblematiek, duurzaamheid, gebrek aan locaties, materialen en arbeid gooien allemaal roet in het eten. Woningcorporatie Trudo uit Eindhoven pakt het anders aan met haar Slimmer Kopen-model. Wat houdt dit in en hoe helpt het corporaties meer te bouwen? CorporatieGids Magazine sprak erover met directeur-bestuurders Edwin Jansen en Theo van Kroonenburg: “We bouwen om onze doelgroep op een sociale manier te huisvesten. Dat kan met huur èn koop.”

De bouwopgave in de regio Eindhoven is net als elders in het land groot, begint Theo het gesprek. “Volgens de huidige afspraken die gemaakt zijn op regionaal niveau, zouden we ongeveer 725 woningen per jaar moeten bijbouwen. Maar daarbij is geen rekening gehouden met de groeiambities van ASML, de grootste werkgever in onze regio. Zij verwachten dat alleen al voor deze groei binnen het totale ecosysteem er ongeveer 50.000 woningen bijgebouwd moeten worden de komende tien jaar. Dat betekent dat er alleen al daarvoor jaarlijks zo’n kleine 5.000 sociale woningen en woningen uit het middensegment gerealiseerd moeten worden. Die opgave is enorm en kunnen we niet alleen, daar hebben we collegacorporaties én commerciële partijen bij nodig.”

Sociale huisvester
Opvallend is dat Theo en Edwin niet spreken over huurwoningen, maar over ‘normale’ woningen. “Wij zien onszelf namelijk niet als sociale verhuurder, maar als sociale huisvester,” licht Theo toe. “Dat houdt in dat we vrijwel iedere woning bouwen met de gedachte om deze te verkopen.” Trudo maakt daarbij gebruik van het Slimmer Kopen-model, gaat Edwin verder: “Dat betekent dat we woningen bouwen die na twee jaar huur worden verkocht aan onze doelgroep. Dit doen wij tot een getaxeerde prijs, vastgesteld door een onafhankelijke makelaar. Wij verkopen deze woningen met korting; maximaal 50 procent maar het afgelopen half jaar deden wij dit tegen 30 procent korting. Hierdoor kunnen mensen uit de sociale doelgroep een woning kopen met een inkomen dat normaal gesproken niet toereikend is. Uiteindelijk belandt zo’n 80 procent van de woningen die wij verkopen bij mensen uit deze doelgroep, waarmee wij aan de maatschappelijke vraag om meer sociale koop voldoen.”

Volgende stap
“Voordat de woningen verkocht worden, verduurzamen wij deze zodat de koper niet zit opgescheept met een gedateerde, ongeïsoleerde woning,” vervolgt Theo. “Vervolgens is de woning van hen en mogen ze ermee doen wat ze willen, zoals het aanbrengen van een nieuwe keuken, badkamer of iets anders. Zodra ze willen verkopen, zijn ze verplicht de woning eerst aan ons aan te bieden. In vrijwel alle gevallen kopen wij de woning terug. Hiervoor gebruiken we een formule waarbij de woning en ZAV’s worden getaxeerd. Zo profiteert de koper van de waardestijging én krijgt deze de mogelijkheid een volgende stap te maken in zijn of haar wooncarrière. Inmiddels is onder de 300.000 euro vrijwel geen woning meer te vinden in Eindhoven, dus dit helpt de doelgroep de stap te maken naar het middensegment.”

Belang van gemêleerde wijken
Slimmer Kopen is geen nieuw initiatief, legt Edwin uit. “Trudo is hier zo’n twintig jaar geleden mee begonnen. Destijds was het een manier om onze wijken meer te mengen. Er hing een segregatiestigma op ons bezit dat we probeerden te doorbreken. Door op een natuurlijke manier een mix te realiseren tussen koop én huur, willen we de leefbaarheid in onze buurten verbeteren. En dat werkt. Uit cijfers van ABF Research blijkt bijvoorbeeld dat in gemêleerde wijken tot drie keer minder overlast gemeld wordt en de algehele uitstraling en verzorgdheid ook toeneemt. Natuurlijk komt dit door een combinatie van factoren, maar Slimmer Kopen levert hier zeker een belangrijke bijdrage aan.”

Antwoord op de wooncrisis
Inmiddels zorgt Slimmer Kopen ook voor andere voordelen, legt Theo uit: “Doordat we de woningen verkopen, beschikken we als corporatie over meer financiële middelen om bij te bouwen. Hierdoor hopen we sneller een antwoord te kunnen geven aan de wooncrisis. Omdat we sociale huisvester zijn, gebruiken we deze investeringskracht overigens niet alleen voor woningen die verkocht worden. We blijven namelijk huurwoningen houden voor bijvoorbeeld vluchtelingen of andere zorgbehoevenden. Slimmer Kopen is dan ook om mensen met een bescheiden inkomen te huisvesten op de manier die het beste bij hen past. Dat zou je niet moeten verdoemen, maar omarmen.”

Robuuste organisatie
Op de vraag hoe Trudo anticipeert op waardestijgingen en -dalingen, vertelt Edwin: “We geven kopers korting wanneer ze de woning kopen, maar kopen in de toekomst die woning ook met korting terug. Slimmer Kopen is gebaseerd op de gedachte dat de waarde van vastgoed in Nederland gestaag toeneemt. En in het algemeen klopt dat ook, wat betekent dat wanneer iemand zijn woning verkoopt hij een vermogen hiermee opbouwt en op dezelfde manier profiteert van waardestijging als iemand die in staat is zonder ons een woning te kopen.”

“Natuurlijk zijn er een aantal perioden geweest waarin je kortdurend waardestagnatie of -daling zag, en dan kan het zijn dat je een verlies moet nemen. Omdat wij vrijwel altijd de woningen terugkopen, delen wij dat risico met de koper. Overigens maakt ons dat niet kwetsbaarder dan organisaties die alleen verhuren. In het eerdergenoemde onderzoek van ABF Research zijn drie varianten doorgerekend – een dalende markt, een rustige markt én een stijgende markt – waaruit blijkt dat we net zo robuust zijn als vergelijkbare corporaties die niet met een concept als Slimmer Kopen actief zijn. Het grootste risico is dat bij een sterke waardestijging, waarbij lonen niet evenredig toenemen, wij de korting op woningen moeten verhogen. Mocht dat ooit een te groot risico worden, kunnen wij gelukkig altijd nog terugvallen op het alternatief: alleen woningen verhuren.”

Balans
Volgens Theo loopt Trudo niet het gevaar dat het over vijf jaar geen huurwoningen meer bezit omdat alles ‘slim’ verkocht is. “We hebben verschillende scenario’s berekend, afgaand op hoe de woningmarkt zich ontwikkelt. Daarin blijven we altijd minimaal 2.000 tot 3.000 vhe houden. Maar omdat wij eigenlijk alle woningen terugkopen, is de voorraad veel groter. Wanneer iemand ons vraagt hoe groot ons bezit is, zeggen wij dan ook 5.000 huurwoningen en 4.000 koopwoningen. Juridisch zijn we misschien niet op ieder moment de eigenaar, maar ze staan wel op onze balans.”

Sneller opnieuw investeren
“We weten niet precies hoeveel extra woningen we bijbouwen door het Slimmer Kopen-model,” gaat Edwin verder. “Maar we zijn er wel van overtuigd dat het effect heeft. Zo waren we afgelopen jaar de grootste bouwende partij in Eindhoven met 400 nieuwe eenheden. Dat is niet slecht voor een kleine club als Trudo. Dit kunnen we bewerkstellingen omdat hetgeen we bouwen veel sneller liquide wordt, waardoor je sneller opnieuw kunt investeren. Per jaar maken we tussen de 20 en 30 miljoen euro omzet door het model, wat ons extra investeringsmogelijkheden biedt.”

Solvabiliteit
Toch loopt Trudo tegen verschillende knelpunten aan bij Slimmer Kopen, legt Edwin uit: “Het is een model dat werkt als verkoop onder voorwaarden. Daar zijn strikte regels aan verbonden hoe accountants en toezichthouders daarmee omgaan. Een van die regels is dat de woningen die we verkopen moeten opnemen op onze balans, ook al hebben we die op dat moment niet in ons bezit. Het gevolg is dat de totale financiële omvang van Trudo toeneemt maar ons eigen vermogen hetzelfde blijft. Onze solvabiliteit is daardoor veel lager, wat nadelig is bij het verkrijgen van nieuwe financiering. Oftewel; met de huidige regels kunnen we minder lenen van de bank, en dus minder goed voldoen aan de sociale vraag om woningen.”

Eigen vermogen
“Een ander voorbeeld is dat ons eigen vermogen te laag is. De korting die wij verstrekken, is een vordering die we terugkrijgen als de bewoner verhuist. Maar tot dat moment moeten wij dat boekhoudingtechnisch afboeken. Als we gemiddeld zo’n 50.000 tot 60.000 euro korting per woning rekenen en inmiddels zo’n 4.000 woningen hebben verkocht, dan praat je over meer dan 200 miljoen euro. Omgerekend zijn dat financiën om zo’n 600 woningen per jaar bij te bouwen die we missen.”

Beleidswaarde
Het laatste punt noemt Theo de beleidswaarde. “Dit is een waarderingsmethodiek die alleen door de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) wordt gehanteerd. Een accountant vraagt om de marktwaarde verhuurde staat, maar de Aw vraagt om een andere waarde. Dat wringt omdat beleidswaarde ervan uitgaat dat de woningen in een eeuwigdurende huurexploitatie terecht komen, wat bij Trudo dus niet het geval is. Wij verkopen niet een deel, maar in principe al onze woningen. Dat scheelt zo een paar honderd miljoen euro per jaar. Als je dit bedrag optelt bij het te lage eigen vermogen, heb je het zo over duizend woningen per jaar wat je hierdoor minder kunt bouwen.”

Duizenden extra woningen
“Als het alleen al gaat om honderden woningen bij Trudo, en meer corporaties lopen tegen deze regels aan, zou je in potentie dus duizenden woningen extra kunnen realiseren als je de regels aanpast,” vat Edwin samen. “Natuurlijk wordt de woningnood ook door andere zaken veroorzaakt, zoals beschikbare grond, de stikstofproblematiek, te weinig aannemers of problemen bij de aanvraag van vergunningen. Maar met een vrijwel risicoloze aanpassing van de methodiek, zorg je wel voor meer financiële armslag, waarmee je de woningnood kunt aanpakken.”

Andere mindset
“Uiteraard moet iedere corporatie zijn eigen beleid vormgeven,” gaat Theo verder. “Met Slimmer Kopen willen wij alleen een andere mindset laten zien over hoe je kansen vergroot om het woningtekort op te lossen. Afhankelijk van de regio waarin je opereert en de stakeholders waarmee je te maken hebt, zal het model meer of minder effect hebben. Maar collegacorporaties die graag leren over Slimmer Kopen, vertellen we graag meer.”

Steentje bijdragen
“De komende jaren zullen we bezig blijven dicht op de bal te zitten,” sluit Edwin af. “We vinden naast het realiseren van sociale woningen ook het middensegment erg belangrijk. Dat helpt immers de doorstroming op gang te brengen. We willen ons daarnaast positioneren in Eindhoven én de regio eromheen. Daarbij blijven we praten met het bedrijfsleven om te kijken waar de behoefte zich ontwikkelt. Zo willen we ook in de toekomst ons steentje bij blijven dragen aan stevige, leefbare wijken, en creatieve alternatieven bieden voor het oplossen van het woningtekort.”

Bron: CorporatieGids Magazine, Foto: Astrid Roox