• CorporatieGids
• Nieuws

Emma van Dijk (Dunavie): Grip op investeringsbesluiten met een datagedreven investeringsstatuut

Geplaatst door CorporatieMedia op Friday 26 September 2025

Hoe neem je als woningcorporatie goed onderbouwde investeringsbesluiten, zeker als het om bestaand bezit gaat? Bij Dunavie ontstond de wens om meer richting een eenduidig, strategisch toetsingskader te gaan. Assetmanager Emma van Dijk vertelt in gesprek met CorporatieGids.nl hoe de corporatie werkt aan meer grip, inzicht en structuur in de besluitvorming – met aandacht voor duurzame doelen, financiële afwegingen en de specifieke kenmerken van complexen: “We wilden niet alleen op details sturen, maar vooral op wat een investering oplevert.”

De wens om investeringsbesluiten eenduidiger en transparanter te maken was aanleiding om het investeringsproces onder de loep te nemen, begint Emma het gesprek: “We hebben een investeringsstatuut waarin de kaders staan, maar merkten dat er behoefte ontstond aan meer houvast in de praktijk. Vanuit de Raad van Commissarissen kwam expliciet de vraag om een toetsingskader: iets waarmee investeringsvoorstellen beter te beoordelen zijn, zeker bij ingrepen in bestaand bezit. Een logische wens, als je kijkt naar de kosten die ermee gemoeid zijn. We willen vooraf weten: wat voor soort ingreep kunnen we verwachten, wat kost dat ongeveer en hoe past dat binnen onze bredere doelstellingen?”

Vergelijkbaar met nieuwbouw
Waar bij nieuwbouw al gewerkt werd met duidelijke kaders en kengetallen, was dat bij bestaande bouw vaak een stuk minder concreet. “Daar werd ieder project afzonderlijk aangevlogen, met telkens nieuwe discussies over wat passend en nodig was,” aldus Emma. “We wilden toewerken naar een manier van beoordelen die – voor zover dat mogelijk is – net zo gestructureerd en vergelijkbaar is als bij nieuwbouw.”

Ambities en haalbaarheid balanceren
Een van de grootste uitdagingen bij het opstellen van een toetsingskader ligt volgens Emma in het balanceren tussen ambities en haalbaarheid. “We hebben te maken met de nationale prestatieafspraken die duidelijk maken waar we naartoe willen met de kwaliteit van onze woningen,” legt ze uit. “Dat vraagt om forse investeringen, maar tegelijkertijd willen we woningen betaalbaar houden voor onze huurders. Elke euro moet optimaal worden ingezet om zoveel mogelijk impact te maken.”

Grondige analyses
De kern van een goed onderbouwd investeringsbesluit ligt volgens Emma in een grondige analyse aan de voorkant. “Elk project begint met de vraag: wat hebben we, wat is de strategie bij dit complex en hoe pakken we dat aan? Als een complex op de verkooplijst staat, weegt dat mee in de beslissingen die je neemt ten opzichte van wanneer je het nog decennialang in bezit houdt. Gasloos maken is bijvoorbeeld in de praktijk vaak ingewikkeld, en we lopen regelmatig tegen discussies aan over de inzet van een warmtenet of volledig elektrisch. Hierbij is vooral onze afweging: hoe ver gaan wij ons voorbereiden en wachten op de komst van een warmtenet, en wanneer kies je ervoor om de woning via een andere route van het gas te krijgen. Daarom kiezen we voor een benadering waarbij we een realistische standaard formuleren – bijvoorbeeld toewerken naar A-label – en vervolgens verschillende varianten tegen elkaar afwegen. Zo ontstaat er een heldere, onderbouwde route per complex.”

Maatregelpakketten
Emma licht die manier waarop Dunavie komt tot een route per complex verder toe: “We hebben gekozen voor een indeling op basis van drie maatregelpakketten: medium, large en XL, afhankelijk van de zwaarte van de ingreep. Naast de zwaarte van ieder pakket, hebben wij de aanpak verder uitgesplitst naar woningtype – zoals eengezins- of meergezinswoningen – en bouwjaarklasse. Zo zijn acht subtypes ontstaan en wordt bij ieder project een maatregelpakket qua omvang en kosten aan elkaar gekoppeld.”

Input van collegacorporaties
Voor de onderbouwing van het investeringskader heeft Dunavie bij collegacorporaties geïnformeerd hoe zij hun investeringen aanpakken. “Wat me opviel, is dat de bedragen onderling enorm uiteenlopen. Deze hangen namelijk sterk samen met het werkgebied en de portefeuille – bijvoorbeeld of je stedelijk bezit hebt, de leeftijd hiervan en of er sprake is van achterstallig onderhoud. Daardoor konden we daar weinig direct overnemen. Wat wél bruikbaar bleek, was de focus op resultaten. We hebben het nieuwe toetsingskader daarom omgedraaid: in plaats van een lijst met maatregelen hebben we benoemd wat wij met een bepaald pakket willen bereiken. Dus: dit type woning, met dit bouwjaar en dit pakket – dat kost zoveel en daarmee willen we dit bereiken. De exacte invulling kan vervolgens per complex verschillen, maar het resultaat is duidelijk. Zo voorkom je eindeloze discussies over details, en kun je gericht sturen op je doelen.”

Datagedreven basis
Bij het maken van de analyses maakt Dunavie onder andere gebruik van Pien, wonderkind in vastgoeddata van Republiq, vertelt Emma: “In eerste instantie heeft Pien ons geholpen bij het uitvoeren van complexanalyses en het organiseren van complexsessies. Daarbij keken we samen met verschillende afdelingen naar wat zij belangrijk vinden om mee te nemen in de strategie per complex. Daarnaast gebruikten we het ook om een datagedreven basis te leggen voor de maatregelpakketten. Ik heb Pien als het ware leeggetrokken om inzicht te krijgen in wat je per complex kunt verwachten aan investeringskosten en maatregelen. Een voorbeeld: als we bij een bepaald type woning willen verduurzamen richting de standaard en een A-label, laat Pien zien welke kosten en ingrepen daarbij horen. Die input neem ik mee in de maatregelpakketten, en die neem ik vervolgens mee in de MJOB en investeringsbegrotingen. De inzichten worden gedeeld met de projectmanagers zodat zij meer context hebben bij de maatregelen die nodig zijn.”

Zoveel mogelijk CO₂-winst
Op de vraag welke data Dunavie hiervoor zoal uit Pien haalt, zegt Emma: “Vooral de duurzaamheidsmodule is voor ons heel waardevol. Daarin zitten gegevens op complex- en eenheidsniveau die laten zien welke routes we kunnen volgen binnen de nationale prestatieafspraken, wat die routes kosten en welke maatregelen daarvoor nodig zijn. Die data gebruikten we onder andere om strategische analyses te maken. Ik laat specifieke exports uitdraaien om inzicht te krijgen in waar we de meeste CO₂-winst kunnen behalen tegen de laagste kosten. Elke euro moet immers zo doelmatig mogelijk worden besteed.”

Die analyses helpen ook bij de planning en prioritering, vervolgt Emma. “Ik kijk naar welke complexen we op korte termijn willen aanpakken en probeer de verduurzaming zo goed mogelijk te koppelen aan gepland onderhoud. Dat vergt goed vooruitdenken.”

Evaluatie
Hoewel het werken met gestandaardiseerde maatregelpakketten nog vrij recent is ingevoerd bij Dunavie, verwacht Emma dat het op termijn grote meerwaarde biedt. “We gaan er dit jaar mee proefdraaien en na een jaar evalueren we of de pakketten logisch en passend zijn – zowel in verwachte resultaten als in kosten. Dat moet niet alleen leiden tot meer structuur, maar ook tot een steviger toetsingskader voor de Raad van Commissarissen. Op de werkvloer verandert er inhoudelijk niet veel, maar we leggen keuzes wel eerder en beter vast. Dat maakt het makkelijker om voorstellen te beoordelen en richting te geven.”

Continue puzzel
De balans tussen beleidsdoelen en financiële kaders blijft daarbij een voortdurende puzzel, sluit Emma af. “Bij bestaande bouw kun je minder makkelijk rekenen dan bij nieuwbouw. Vaak zit er een onrendabele top op verduurzamingsmaatregelen, die niet via de huur door te berekenen is. We willen kwalitatief goede woningen én betaalbaarheid, dus nemen we soms ratio’s die minder gunstig uitpakken op de koop toe. Voor de toekomst zie ik vooral kansen in het verder datagedreven maken van investeringsbesluiten. Hoe beter we kunnen onderbouwen wat iets kost én wat het oplevert – ook op zachte factoren als leefbaarheid of doelgroepenontwikkeling – hoe sterker onze afweging wordt. Daar zit de echte meerwaarde van data: het helpt ons appels met peren vergelijken op een manier die wél uitlegbaar is.”

Bron: CorporatieMedia, Foto: Dunavie