• Home
• Nieuws

Esther Lamers (Woonwaarts): Het maken van de juiste keuzes is voor ons de grootste uitdaging

Geplaatst door CorporatieMedia op Wednesday 14 September 2022

Betaalbaarheid, verduurzaming, beschikbaarheid, leefbaarheid; de uitdagingen voor een woningcorporatie zijn groot. En omdat je iedere euro maar één keer kunt uitgeven, is het essentieel om de juiste keuzes te maken. Waar leg je het zwaartepunt als organisatie en hoe creëer je een situatie waarin je het maximale uit je middelen kunt halen? CorporatieGids Magazine sprak met directeur-bestuurder Esther Lamers van Woonwaarts over de kunst van het corporatie-zijn.

Esther begon haar carrière in de cultuursector na een studie kunstgeschiedenis. Inmiddels is ze bijna tien jaar actief in de corporatiesector. Op de vraag of er overeenkomsten zijn tussen beide takken van sport, zegt ze: “Ik ben in de cultuursector altijd met de bedrijfsvoering bezig geweest, dus de culturele inhoud zat nooit in mijn takenpakket. Dat in ogenschouw genomen zie ik verschillende overeenkomsten. Beide sectoren doen iets voor het maatschappelijk belang, waarbij de corporatiesector natuurlijk belangrijker is omdat het voorziet in een primaire levensbehoefte. In beide sectoren wordt er met heel veel bezieling gewerkt, door medewerkers die écht iets voor de maatschappij willen betekenen en de doelgroep willen helpen.”

Lange termijn
“Desondanks voelde mijn stap naar de corporatiesector wel als een overstap,” gaat Esther verder. “Een groot verschil zit op het financiële vlak. In de cultuursector is het lastig om begrotingen rond te krijgen. Een slechte zomer kan grote problemen veroorzaken, terwijl wij als Woonwaarts een constante inkomensstroom hebben die vrij goed te voorspellen is. Hierdoor kun je meer naar de lange termijn kijken en plannen maken voor de toekomst.”

Zwaartepunt
Een toekomst die soms onheilspellend aan kan voelen, als je kijkt naar de uitdagingen die er liggen voor de sector, zegt Esther. “Voor ons als Woonwaarts is het maken van de juiste keuzes de grootste uitdaging. De nationale prestatieafspraken worden momenteel vertaald naar regionaal en lokaal niveau. Hier zit alles in: voldoende bouwen, betaalbaarheid, verduurzaming en het creëren van leefbare wijken. Dat probeer je zoveel mogelijk in samenhang te doen, maar waar leg je het zwaartepunt? Dat kan namelijk verschillen per regio of zelfs gemeente waarin je opereert.”

Derde op de lijst
“Onze regio heeft een groot woningtekort,” gaat Esther verder op de vraag wat de uitdagingen zijn in Beuningen, Druten en Nijmegen. “Sterker nog, we staan nationaal zelfs derde op de lijst met grootste tekorten. Hierdoor zal bij ons het zwaartepunt soms meer op het bouwen liggen. Daar tegenover staat dat we samen met gemeenten al langdurig inspelen op gemengde wijken. Natuurlijk is hier ruimte voor verbetering, maar als je ons vergelijkt met andere delen van het land scoren we erg hoog.”

Capaciteitsproblemen
Esther kwantificeert het woningtekort in de regio verder: “Voor de komende tien jaar ligt de totale opgave tussen de 50.000 en 60.000 nieuwe woningen. Als je kijkt naar sociale huurwoningen alleen, betekent dat zo’n 3.000 nieuwe woningen in Nijmegen en ongeveer 1.500 in de regio. Dit doen wij samen met drie andere corporaties. Die hoeveelheid klinkt misschien niet veel, maar toch lukt het ons niet om ieder jaar 150 nieuwe woningen te realiseren. Dat heeft vooral te maken met capaciteit. Bijvoorbeeld in het vinden van grond om op te bouwen, maar ook met regels over bijvoorbeeld groen rondom huizen, geluidsoverlast en beschikbare parkeerplekken. Arbeidskrapte en stijgende kosten maken het daarnaast niet eenvoudiger. Uiteindelijk lukt het ons wel de woningen te realiseren, maar helaas niet altijd in het tempo dat we graag zouden willen.”

Benchmark-topper
Woonwaarts was afgelopen jaar één van de zes corporaties die een A-score wist te behalen in de gebieden duurzaamheid, bedrijfslasten en huurderstevredenheid in de Aedes-benchmark. Op de vraag of het zijn van een benchmark-topper betekent dat je makkelijker kunt bijbouwen, zegt Esther: “Nee, op dit vlak maakt het niet uit. We willen goede scores behalen omdat we willen dat onze huurders ons als fijne corporatie beschouwen en goed willen omgaan met maatschappelijke middelen. Hoge scores komen niet direct van pas bij het bouwen, maar als je het omdraait kunnen slechte scores wel hinderlijk zijn. Een lage huurderstevredenheid kan bijvoorbeeld leiden tot meer klachten, wat tijd en capaciteit vraagt van je organisatie die je dan niet ergens anders kunt besteden.”

Flexwoningen
Woonwaarts is de afgelopen periode met verschillende initiatieven gekomen om de woningnood het hoofd te bieden. “Een daarvan is het inzetten van flexwoningen, iets waar ik groot voorstander van ben. Samen met collegacorporaties uit de buurt zetten we in korte tijd 500 prefab woningen neer op een plek waar op de lange termijn reguliere woningen worden neergezet. De wijk kan zich zo langzaam ontwikkelen, terwijl woningzoekenden alvast gehuisvest worden. Waar normaal bouwen gemiddeld zo’n zeven jaar duurt, duurt dat bij een flexwoning slechts tweeëneenhalf jaar. Dat valt overigens nog tegen, doordat bijvoorbeeld het aanvragen van vergunningen en het neerzetten van een mooie wijk meer tijd dan gedacht in beslag nam.”

Verhuistrein
“Iets anders wat wij inzetten om de druk op de woningmarkt te verlichten, is de verhuiscoach,” gaat Esther verder. “Die gaat met huurders in gesprek over wat belemmeringen zijn om te verhuizen, bijvoorbeeld omdat de nieuwe huurprijs te hoog is, de tijd die ze kwijt zijn of omdat ze er tegenop zien. Hiermee willen we de doorstroming verbeteren. Als je immers een senior kunt helpen bij het vinden van een beter passende woning, kun je een ‘verhuistrein’ in gang zetten. We hebben hierover afgelopen jaar een klein onderzoek gedaan bij dertig woningen. Hieruit bleek dat elke eerste stap zo’n trein van vier verhuizingen in gang zette. Dat betekent dat je 120 huishoudens blij maakt met een volgende stap én dertig starters helpt. Je lost hier het woningtekort niet per se mee op, maar je stimuleert de doorstroming en creëert daarmee wel kansen voor woningzoekenden.”

Koopvoorrang
Woonwaarts geeft daarnaast ook koopvoorrang aan haar huurders om de doorstroming te verbeteren. “Huurders die in een woning van Woonwaarts of een collegacorporatie uit de regio wonen, krijgen voorrang op het kopen van een van onze huizen. We bieden zo’n 35 woningen per jaar aan en daarmee slaan we twee vliegen in één klap; je helpt middeninkomens bij het kopen van hun eerste huis én je speelt een huurwoning vrij. Dat geld gebruiken we vervolgens weer om nieuwe woningen te realiseren. We merken dat hier enorm veel animo voor is en zo’n 90 procent van de woningen wordt verkocht aan huurders.”

Menselijke maat
Ondanks alle uitdagingen blijft de menselijke maat het belangrijkst voor Woonwaarts, gaat Esther verder: “Wij vinden dat we herkenbaar en nabij moeten zijn voor bewoners. Bijvoorbeeld zichtbaar in de wijk zodat we aanspreekbaar zijn, maar ook om te weten wat er speelt in onze buurten. Dat betekent in de praktijk dat medewerkers een hoeveelheid bewoners onder hun hoede neemt dat behapbaar is. We werken met drie wijkteams van twaalf medewerkers die ieder zo’n 4.000 woningen beheren. Dat moet niet te groot worden, anders weet je niet meer wat er echt speelt.”

Meer dan medewerkers
“De menselijke maat geldt overigens niet alleen voor onze huurders, maar ook voor Woonwaarts zelf. Ik ken iedereen hier bij de voornaam en probeer te weten wat er privé bij ze speelt. Dat klinkt klef als een familiecultuur, maar ik vind het belangrijk dat collega’s meer dan medewerkers zijn, maar Marianne, Richard of Jannemiek. Als je dat zichtbaar hebt op alle niveaus, kun je dat ook uitstralen naar je bewoners.”

Schaalgrootte
Volgens Esther moet je wel schaalgrootte hebben om efficiënt te zijn. “Wanneer je te klein bent, is het lastig om moeilijke thema’s zoals beschikbaarheid aan te vliegen. Woonwaarts had vroeger een ‘maatwerkstempel’, maar we hebben als organisatie steeds meer te maken met grotere volumes. Daar moet je aan voldoen om de woningnood op te lossen. Samenwerken is bij grote projecten essentieel, zoals wij doen bij de 500 flexwoningen. Overigens is samenwerken niet altijd de beste optie. Een project van 80 woningen in Beuningen kunnen we beter zelf aanpakken omdat samenwerken ook kan vertragen.”

Juiste formaat
Op de vraag hoe Woonwaarts rekening houdt met de menselijke maat en tegelijkertijd lean and mean is, vertelt Eshter: “De balans is eigenlijk helemaal niet zo lastig. Ik denk dat onze grootte daarin een grote rol speelt. Want zoals ik zei moet je groot genoeg zijn om maatschappelijke thema’s aan te vliegen, maar moet je klein genoeg zijn om efficiënt te blijven. Anders verzand je in bureaucratie. Het zal per regio of werkgebied verschillen, maar mijn gevoel is dat tussen de 10.000 en 20.000 woningen de perfecte grootte is voor een corporatie om de menselijke maat te behouden én efficiënt te zijn. Daar vallen we als Woonwaarts precies in.”

Medewerkers binden
Om efficiënt te blijven is het belangrijk medewerkers duurzaam aan je te binden. “Wij willen dat mensen zich thuis voelen op hun werk. Dat kan voor iedereen wat anders betekenen, zoals thuiswerken, rekening houden met kinderen of de ruimte geven tot zelfontplooiing. Zo houd je medewerkers vitaal en gelukkig.”

“De komende jaren hebben we daarnaast te maken met een grote uitstroom van medewerkers; zo’n 20 procent de komende vijf jaar en 33 procent de komende tien jaar. De nieuwe werknemers zijn veelal zijinstromers of starters. Dat vraagt dat wij bijvoorbeeld ons inwerkprogramma aanpassen en mensen langer de tijd geven om aan werken bij Woonwaarts te wennen. Maar ook dat we meer aandacht schenken aan de wervingskant. De corporatiesector is de leukste om in te werken, en door samen te werken met ROC’s en Hogescholen, colleges te geven en stageplekken te bieden willen we dat laten zien.”

Taak voor de toekomst
“De komende jaren zie ik corporaties doorgroeien naar middenmaatschappelijke organisaties die veel bezig zijn met de sociale problematiek en dit oplossen met ruimtelijke componenten,” sluit Esther af. “Daarmee bedoel ik; mensen helpen betaalbaar en plezierig te wonen waardoor je sociale problematiek oplost zoals eenzaamheid, betaalbaarheid en schulden. Woonwaarts wil daar haar steentje aan bijdragen, om zo fijn en prettig wonen te realiseren voor onze huurders. Dat is wat mij betreft onze taak als corporatie van de toekomst.”

Bron: CorporatieGids Magazine, Foto: Theo Scholten