Steeds vaker is er sprake van regionale woonruimteverdeling. Maar dat gaat veel verder dan het louter gemeenschappelijk aanbieden van woningen. Je moet met elkaar in gesprek over hoe je woningen aanbiedt, daarin transparant en helder zijn én thema’s als veerkracht, leefbaarheid en de juiste woning voor een huurder niet uit het oog verliezen. Hoe pakt samenwerkingsverband Wooniezie uit de regio Eindhoven-Helmond dat aan? CorporatieGids Magazine sprak erover met directeur-bestuurder Hans Vedder van Goed Wonen Gemert en Manager Wonen Josefien Hesen van Volksbelang Helmond.
Wooniezie is een instrument van dertien deelnemende corporaties, begint Hans het gesprek. “Het beleid wordt met elkaar in vergaderingen bepaald, maar binnen die kaders hebben deelnemers de vrijheid om woonruimteverdeling naar eigen inzicht in te richten. Medewerkers die dagelijks hiermee bezig zijn geven advies aan de dertien managers, die vervolgens weer rapporteren aan hun bestuurders. Zo is Wooniezie iets van ons allemaal.”
Systeem voor iedereen
Eenheid en verscheidenheid zijn volgens de directeur-bestuurder van Goed Wonen Gemert de belangrijkste uitdagingen voor een goed woonruimteverdeelproces. “Je werkt met dertien corporaties samen in éénentwintig gemeenten. Het gebied bevat ook verschillende woningmarkten, van grote stad tot platteland. Het is daardoor een uitdaging om een gezamenlijk systeem te hebben waar iedereen zich in kan vinden. Je moet zorgen dat het geen feestje voor dorpse of stadse corporaties wordt, maar dat je kunt inspelen op de diverse woonvragen die er zijn. Dat vraagt onder andere om gelijke definities, wat ook voor de woningzoekende fijn is. Anders zouden die helemaal gek worden van de verschillende spelregels tussen de corporaties.”
Transparantie
De essentie van een goed woonruimteverdeelproces is volgens Josefien transparantie. “Je wilt aan woningzoekenden goed kunnen uitleggen hoe de woningen verdeeld worden. Dat houdt vaak in dat de mensen die het langst ingeschreven staan, bovenaan staan. Dat kunnen wij niet beïnvloeden. Maar tegelijkertijd moet je ook kijken naar de slagingskans van groepen en een juiste match vinden tussen huurprijzen, woningtypes en doelgroepen. Stel bijvoorbeeld dat je de doorstroming van een complex wilt stimuleren. Dan kun je ervoor kiezen om huidige bewoners voorrang te geven op een nieuwe woning. Dat is niet erg, maar je moet het wel kunnen uitleggen en duidelijk zijn over waarom je het doet.”
Wachten op een pareltje
Dat de woningmarkt momenteel enorm verhit is, merken de corporaties in de regio Eindhoven-Helmond goed. Hans: “Inmiddels is de gemiddelde inschrijftijd zo’n zeven jaar. Dat maakt woonruimteverdeling in mijn optiek een stuk lastiger. Als je namelijk woningzoekenden hebt met lange inschrijftijden, willen zij dat niet zomaar opgeven. Hun keuze voor een woning moet direct goed zijn want je hebt niet zomaar nog een kans. We zien daarom dat slechts één derde van de woningzoekenden die bovenaan de lijst staan, de woning daadwerkelijk accepteren. De rest houdt bijvoorbeeld liever de opties open en wacht op een betere woning. Dit zal de komende jaren blijven toenemen want hoe nijpender de woningmarkt wordt, hoe meer de woningzoekende zal wachten op zijn of haar pareltje.”
Inschrijftijd of loting
Goed Wonen Gemert kiest ervoor om tien procent van de aangeboden woningen niet per inschrijftijd, maar per loting te verdelen. “Zo kom je bepaalde groepen die geen inschrijftijd hebben opgebouwd tegemoet, en geef je hen toch een kans om aan een woning te komen. De slaagkans van jongeren is bijvoorbeeld veel kleiner dan ouderen en vanuit die gedachte willen we hen extra kans geven.” Josefien knikt en zegt: “Het is fijn dat we binnen Wooniezie meerdere ratio’s kunnen aanhouden. Bij Volksbelang zijn we namelijk ook van plan een deel via loting te verdelen. Momenteel denken we aan 55 procent via inschrijftijd en 20 tot 25 procent via loting. De rest wordt dan toegewezen aan bijzondere doelgroepen zoals statushouders en urgenten, maar over de precieze verdeling zijn we nog in overleg. Daarbij kijken we wel naar de woning die wordt verdeeld en welke methode erbij past. Een starterswoning zal dus sneller worden verdeeld via loting dan een gezinswoning, omdat dat beter bij de doelgroep aansluit.”
Eenduidige definities
Op de vraag hoe je goed samenwerkt binnen een woonruimteverdeelsysteem, legt Josefien uit: “Het vraagt dat je eenduidige definities van data hanteert en proceshelderheid biedt aan woningzoekenden. Een aantal basisprocessen zijn bij alle corporaties hetzelfde en ICT helpt daarbij handelingen in te regelen en zaken transparant, eenduidig en helder te houden. Wat daarbij onze regio kenmerkt, is dat we aan de voorkant niet alles uitgekristalliseerd hebben, maar intrinsiek gemotiveerd zijn om het met elkaar te doen. Dat maakt de vrijheid om bepaalde dingen – zoals de manier waarop je woningen verdeelt – naar eigen inzicht in te richten heel fijn. De ICT stelt ons in staat eigenaarschap te beleggen waar het thuishoort; bij de corporatie die de woningen verhuurt.”
Ondersteuning
Bij woonruimteverdeling wordt Wooniezie ondersteund door Enserve. Josefien: “Dat doen zij in de breedste zin van het woord. Ze denken mee over wat wel of niet mogelijk is, wijzen ons op ontwikkelingen in andere regio’s en hebben beeld van regionale wet- en regelgeving. Ook maken ze goede analyses van wat goed gaat en wat beter kan. Daarnaast is Enserve een bijzondere partij want het komt écht uit de corporatiesector en handelt ook volgens de governance van de corporatiewereld. Dat betekent dat ze ervoor waken om alle dertien deelnemers gelijk te behandelen waardoor Wooniezie echt iets blijft van ons allemaal.”
Lagere kosten en innovatie
Naast de voordelen van samenwerken bij woonruimteverdeling voor de huurder, ziet Hans de lagere kosten als ander voordeel: “Alleen ga je sneller maar samen kom je verder, dat is ook hier het geval. Kijk bijvoorbeeld naar het woningzoekendenbestand. Het is veel voordeliger om dat samen op te pakken en de data zijn van hogere kwaliteit.” Daarnaast kunnen innovaties samen worden opgepakt, zegt Josefien: “Een goed voorbeeld daarvan is onze app. We zijn maar een kleine corporatie en hadden dat alleen nooit kunnen realiseren. Daarnaast kun je als samenwerking een vuist maken tegen softwareleveranciers. Wensen kunnen vanwege het hogere volume veel beter kenbaar worden gemaakt, wat voor de woningzoekende uiteindelijk ook beter is.”
Limiet
Er zit wel een limiet aan hoe groot een woonruimteverdeelregio kan zijn, vindt Hans: “Ik ben zelf geen voorstander van een landelijk systeem. We hebben nu al te dealen met verschillen in de regio Eindhoven-Helmond. Zo zit Goed Wonen Gemert als enige corporatie in een kern, maar heeft Eindhoven vier corporaties. Er zijn woningzoekenden met urgentie, mensen die lastig te huisvesten zijn of statushouders. Die wil je eerlijk verdelen, maar hoe doe je dat? Hoe ga je om met het verkopen van woningen of het bieden van flexwoningen? Of hoe ga je om met daklozenopvang in de regio of het huisvesten van vluchtelingen? Dat zijn complexe vraagstukken die we kunnen oplossen omdat we elkaar kennen en nauw met elkaar in contact staan.”
Hoe groter echter de regio, hoe lastiger dit wordt: “Wij zijn enorm anders dan bijvoorbeeld Amsterdam, Vlissingen of Winschoten. In Amsterdam is bijvoorbeeld 70 procent sociale huur, terwijl dat hier maar 30 procent is. Ik denk daarom dat het enorm goed is dat we regionaal samenwerken en in contact staan met andere gebieden om elkaar te inspireren, maar dat er wel een grens zit aan hoe groot regionale samenwerking maximaal kan zijn.”
Juiste huurder in de juiste woning
De juiste huurder in de juiste woning krijgen zal de komende jaren voor Wooniezie steeds belangrijker worden, sluit Hans af: “Ons bezit bestaat voor 70 procent uit eengezinswoningen terwijl 70 procent van de doelgroep alleenstaand is. Het matchen van de juiste persoon bij het juiste huis wordt daardoor steeds belangrijker. Bijvoorbeeld door het introduceren van nieuwe woonconcepten – zoals groeps- of deelwonen – of dat je ‘solliciteert’ voor een woning om te kijken of je past bij die woonvorm.”
“Daarnaast zal de veerkracht van de wijk steeds belangrijker worden,” zegt Josefien. “Als ik kijk naar Helmond, staat de veerkracht van wijken met veel sociale huurwoningen onder druk. Volgens woonruimteverdeling zou iedereen een kans moeten maken, maar hoe kun je dit thema meenemen en zorgen dat woningen naar mensen gaan die de wijk kunnen helpen en tegelijkertijd aan eerlijke woonruimteverdeling doen? Als woningcorporatie ben je medeverantwoordelijk voor de veerkracht van een wijk en de context bij woonruimteverdeling wordt daarom steeds belangrijker.”
Bron: CorporatieGids Magazine, Foto: Ellis Rijkers
Wat is het toch ieder jaar een voorrecht om CorporatiePlein te mogen organiseren. En wat was deze 13e editie - afgelopen…
www.corporatieplein.nl
CorporatieGids Magazine Maart 2024 - Huurderstevredenheid Inhoud Cécile Engelsma (WormerWonen): Huurderstevredenheid draagt bij aan ons bestaansrecht…
Zoek en vind leveranciers en adviesbureaus die IT-diensten en oplossingen aanbieden aan woningcorporaties.
