• Home
• Nieuws

Margriet Drijver en Lars Kiebert (KiK-KOMO): Kwaliteit in de bouw beter borgen door het omarmen van de regierol

Geplaatst door CorporatieMedia op Monday 16 October 2023

Als woningcorporatie wil je kwalitatief goede woningen realiseren voor je huurders. Om die kwaliteit beter te borgen, wordt de Wet kwaliteitsborging (Wkb) begin volgend jaar van kracht. Wat betekent deze nieuwe wet voor corporaties die de laatste jaren al veel stappen hebben gezet rondom bijvoorbeeld resultaatgericht onderhoud en het omarmen van de regierol in het onderhoudsproces? CorporatieGids.nl sprak erover met Margriet Drijver, Lid Raad van Toezicht bij KiK-KOMO, en Lars Kiebert, Operationeel Manager bij KiK-KOMO.

Het steeds beter borgen van kwaliteit in de bouw is niet iets nieuws in de sector, begint Margriet het gesprek: “Dat begon tien jaar geleden al toen het eerste voorstel werd gedaan voor kwaliteitsborging in de bouw. De woningnood is tegenwoordig groter dan ooit en corporaties willen snel veel nieuwe woningen realiseren. Hiervoor zijn de laatste jaren al stappen gezet – bijvoorbeeld rondom Conceptueel Bouwen of het programma De Bouwstroom, waarmee snelheid gemaakt kan worden en kosten verminderen bij nieuwbouw. De Wet kwaliteitsborging is aanvullend en geeft handvatten om grip te houden op de kwaliteit van nieuwbouw. De corporatie treedt hierbij steeds meer in een regierol. Bij kwaliteitscontroles is niet langer de corporatie of gemeente verantwoordelijk, maar leg je de verantwoordelijkheid voor kwaliteitscontroles bij de bouwer zelf neer.”

Kwaliteitsstempel
Met de Wet kwaliteitsborging wordt namelijk niet direct toezicht gehouden op de kwaliteit van de gebouwen zelf, maar of de bouwers genoeg doen om te zorgen dat de kwaliteit van hoog niveau is, legt Lars uit: “Als je dit op basis van steekproeven meet, hoef je als opdrachtgever niet ieder huis volledig te inspecteren. Je gaat dus niet fysiek bij iedere woning langs, maar gaat auditerend te werk. Mocht de kwaliteitsborger opmerken dat bepaalde dingen niet goed gaan, kun je daar – vanuit de regierol als corporatie – acties op ondernemen.” Margriet knikt en vult aan: “Het is net als wanneer je een nieuwe auto koopt. Je gaat zelf ook niet een enorme checklist langs om te kijken of alles deugt, maar vertrouwt erop dat de fabrikant goed werk levert en er een kwaliteitsstempel op zit. En mocht er toch een mankement zijn, dat er garantie is dat dit wordt gerepareerd.”

Regiorol in de bouw
Het innemen van de regierol betekent dat het contractbeheer binnen de corporatie verandert, gaat Margriet verder: “Als er iets gebouwd moet worden, gaat het contract vaak over het eindresultaat en niet over hoe het gemaakt wordt. Nu krijg je een rol in het bouwproces en kom je voor nieuwe dilemma’s te staan. Want wat doe je als het behalen van het afgesproken kwaliteitsniveau niet lukt door schaarste? Of wat als de veiligheid van de bouw niet goed gaat? Corporaties moeten op een andere manier toezicht houden op het contract dat aansluit op de stappen die ze bijvoorbeeld ook maken rondom Resultaatgericht Samenwerken (RGS) bij onderhoud in de bestaande bouw en de regierol van de corporatie.”

Faalkosten voorkomen
De verantwoordelijkheid neerleggen bij de bouwproducent past volgens het duo goed bij de veranderende verhoudingen in de sector. Margriet: “Het levert corporaties volgens ons veel voordeel op. Veel mensen realiseren zich niet hoeveel geld in de sociale woningbouw omgaat, maar we besteden jaarlijks bijna acht miljard euro uit in de bestaande bouw. Volgens experts zit daar tussen de 10 en 15 procent aan faalkosten tussen. Dat is geld wat niet uitgegeven wordt aan huurders en ook de kwaliteit van het bezit niet ten goede komt.”

“Omdat je een schakel uit de keten haalt, gaan processen ook sneller,” vult Lars aan. “Dat betekent dat bouwprojecten sneller uitgevoerd kunnen worden. En omdat de verhoudingen tussen corporatie als opdrachtgever en bouwpartijen duidelijker zijn, wordt het werk ook een stuk leuker. Je weet beter waar je aan toe bent en wat ieders verantwoordelijkheden zijn. Dat maakt de samenwerking een stuk fijner.”

Geambieerde kwaliteit
Om de regierol goed te kunnen omarmen, is het volgens Lars wel belangrijk dat corporaties goed nadenken over het kwaliteitsniveau dat ze ambiëren. “Kwaliteitsborgers letten op de wettelijke onderdelen, maar mogen gecontracteerd worden om ook goed en deugdelijk werk te controleren. Een badkamer hoeft volgens de wet bijvoorbeeld alleen waterdicht te zijn, maar voor een woningcorporatie is het belangrijk dat de tegels strak en netjes zijn geplaatst. Dat vraagt dat de corporatie een goed plan van eisen opstelt waarop uitvraag kan worden gedaan. Het betekent ook dat de kwaliteitsborger voor de corporatie een belangrijke informatiebron kan worden.”

Geboden garanties
Met de Wet kwaliteitsborging wordt de aansprakelijkheid van de aannemer wel iets gewijzigd. Margriet: “Neem bijvoorbeeld een voorval van tijdens de coronapandemie. In het begin hiervan was een aantal zaken heel schaars, waaronder kit. Dat betekende dat ‘natte’ ruimtes niet gekit konden worden. Kies je er dan wel of niet voor om een woning op te leveren? Een corporatie besloot dit wel te doen maar nadat huurders de woningen introkken, leverde het gebrek aan kit problemen op. Als het bouwbedrijf iets oplevert en jij accepteert dit, was je wel medeverantwoordelijk.”

“Laat de verantwoordelijkheid liggen bij de aannemer, zo lang het redelijk is kan je de aannemer straks ook na de oplevering aanspreken op een gebrek. Zo krijgt de corporatie garantie op het geleverde werk, net als bij het eerdergenoemde voorbeeld van een gekochte auto. Zitten er bijvoorbeeld scheuren in de woning die pas later opvallen, dan valt dat onder de garantie die de bouwer levert.”

Transparantie en overzicht
“Als KiK-KOMO zijn wij op zoek naar wat een goede manier is om de omslag te maken en corporaties de regierol meer te laten omarmen,” gaat Margriet verder. “We hebben hierbij regelmatig contact met bijvoorbeeld Aedes. KiK-KOMO levert daarnaast het instrument waarmee kwaliteitsborgers op een transparante manier kunnen werken. Bij problemen is de borger verplicht te overleggen met de aannemer, maar ook de woningcorporatie te informeren over welke zaken aangepakt moeten worden. Hiervoor leveren wij een stukje softwaretooling waarin wordt vastgelegd hoe het gaat, wat schort en waar in een project tegen een probleem wordt aangelopen. Dat biedt overzicht en stelt de corporatie in staat grip te houden op de kwaliteit van haar bezit.”

“Aedes en het Netwerk Conceptueel Bouwen delen daarnaast ook informatie met corporaties over de veranderende wet- en regelgeving. Bijvoorbeeld door te vertellen wat de wet inhoudt en of corporaties hieraan voldoen, uit te leggen wat de Wkb betekent voor een organisatie en begeleiding te geven bij de implementatie hiervan in processen. Zo kunnen processen tijdig en op een efficiënte manier worden aangepast.”

Past in de trend
De Wet kwaliteitsborging past dus erg in de trend die woningcorporaties de laatste jaren hebben doorgemaakt, sluit Margriet af: “Het kan voelen als iets wat een corporatie ‘er ook nog bij moet doen’, maar zo is het niet. Ze zijn met RGS en ketensamenwerking in de bestaande bouw namelijk al aan de slag met deze manier van samenwerken, en dit zal zo in de toekomst ook bij nieuwbouw steeds meer vorm krijgen. Een goede ontwikkeling, want dit helpt hen in de toekomst de doorlooptijd van projecten te verminderen, faalkosten te voorkomen en het werkplezier steeds meer te verhogen.”

Bron: CorporatieMedia, Foto: KiK-KOMO