Het woningtekort in Nederland is ongekend hoog. Afstappen van de traditionele manier van bouwen en kijken naar hoe je wél snel woningen kunt toevoegen aan de voorraad, is daarom essentieel. Dat zeggen directeur-bestuurder Peter van Ling (foto rechts) en Projectmanager Albert Groothuizen (foto links) van Wonen Midden-Delfland – verantwoordelijk voor zo’n 2.100 woningen in de gelijknamige regio. De corporatie realiseert dertig demontabele woningen op een tijdelijke locatie voor circa tachtig mensen. In gesprek met CorporatieGids Magazine leggen ze uit wat zo’n bouwproject inhoudt en hoe je hiermee actuele thema’s als duurzaamheid en beschikbaarheid aanvliegt.
In de regio Haaglanden waarin Wonen Midden-Delfland opereert – met de kernen Maasland, Schipluiden, Den Hoorn en Maasdijk in Zuid-Holland – is een woningtekort van ongeveer 75.000 woningen, begint Peter: “Een derde hiervan moet door de corporaties worden gebouwd, wat neerkomt op ruim 20.000 sociale huurwoningen en ruim 4.000 woningen voor middenhuur. Daar hebben we nu ook afspraken over gemaakt in de Realisatieagenda Haaglanden. Wonen Midden-Delfland heeft 1,2 procent van het woningbezit van corporaties in dit gebied, wat betekent dat we voor 2030 300 woningen moeten realiseren. Overigens lopen we hiermee het woningtekort niet in. De bevolking zal naar verwachting sneller stijgen dat wij volgens de plannen kunnen bijbouwen.”
Wel willen, niet kunnen
De noodzaak om snel woningen bij te bouwen is groot, maar wordt volgens Peter moeilijker gemaakt door een tal van uitdagingen: “Zo is ondanks het afschaffen van de verhuurdersheffing de investeringscapaciteit van de corporaties in de regio beperkt. Hoewel de meeste corporaties op dit moment kunnen en willen investeren, zijn de financiële middelen niet toereikend voor de hele opgave. Daarnaast hebben we geen eigen grondposities, zijn de bekende nieuwbouwprojecten niet toereikend om het hele tekort op te vullen en kosten de bekende plannen veel tijd in de plan- en besluitvorming. De hoge bouwkosten, schaarste in materialen en personeel én de stapeling van eisen drukken daarnaast extra op de uitbreidingscapaciteit in de regio. Ook speelt maatschappelijke problematiek een rol, zoals de grote instroom aan vluchtelingen in Nederland, wat de druk nog groter maakt.”
Flexwoningen
Juist door al die uitdagingen is het belangrijk om buiten traditionele kaders te denken en te kijken naar wat wel mogelijk is, vertelt Peter: “Dat is de reden dat we met dit atypische project aan de gang zijn gegaan. In de regio willen corporaties ongeveer 1.500 flexwoningen toevoegen voor 2025. Dit project past daar perfect in omdat het door de manier van bouwen snel te realiseren is en past voor verschillende groepen spoedzoekers. Het plan is om dertig demontabele woningen voor circa tachtig mensen te realiseren voor maximaal tien jaar omdat de bestemming nu geen ‘Wonen’ is. Na die tijd worden de woningen verplaatst naar een andere locatie. 51 plaatsen zijn bestemd voor vluchtelingen die onze gemeente moet huisvesten. De rest wordt verdeeld onder woningzoekenden uit de regio, bij de eerste verhuur en bij verhuur als de opvang van vluchtelingen niet meer nodig is. Hiermee willen we niet alleen nieuwe woningen realiseren, maar ook de doorstroming in de regio bevorderen.”
Assemblagehal
De woningen worden niet op locatie gebouwd, legt Albert uit: “We werken samen met een startup die zich richt op het bouwen van ‘woonunits’ in een assemblagehal. Deze units worden daar helemaal gereedgemaakt voordat ze naar de bouwlocatie worden vervoerd en aan elkaar worden gelinkt. Door het modulaire bouwsysteem is de techniek al helemaal bedacht en kunnen we toch veel verschillende woningen maken. Dit maakt de woningen niet alleen demontabel, maar stelt ons ook in staat het project veel sneller te realiseren. Aankomende zomer moeten de huurders namelijk al hun sleutel ontvangen.”
Onderling vertrouwen
Voor de korte doorlooptijd – in totaal neemt het project een jaar in beslag – is meer nodig dan een nieuwe manier van bouwen, gaat Peter verder: “Het vraagt ook een andere manier van samenwerken. Je moet samen de schouders onder het project willen zetten, een stapje harder lopen en hetzelfde doel voor ogen hebben: een snelle realisatie van goede woningen op een tijdelijke plek. Dat vraagt onderling vertrouwen. Gelukkig hebben de gemeente en wij elkaar daarin gevonden.”
Wachten op vergunningen
Albert geeft een voorbeeld: “Normaal geven we de bouwer opdracht als de vergunning onherroepelijk is. Nu hebben we bij de aanvraag van de Omgevingsvergunning gelijk opdracht gegeven om de woonunits te produceren. Omdat je met elkaar afgesproken hebt dat je dit wilt realiseren. We wachten niet tot elke stap is afgerond voordat we met de volgende beginnen maar doen gelijktijdige acties, omdat we toezegging en support hebben van de gemeente dat dit er wel komt. Dat stelt ons in staat de doorlooptijd in de ontwikkeling, besluitvorming en realisatie fors te verkorten. Een voorwaarde daarbij is deskundigheid op elk vakgebied bij elk van de betrokken partijen.”
Beschikbaarheidsprobleem oplossen
Dat het project risico’s met zich meebrengt omdat niet alles vooraf of per fase wordt dichtgetimmerd, erkent Peter. “Want wat als onze startuppartner failliet gaat? Welke garanties hebben wij dat er dan wordt afgebouwd? Dat vergde contractueel de nodige hoofdbrekends. Maar daar zijn we gelukkig uitgekomen. Het ontbrak immers aan een standaard garantieregeling zoals SWK of Woningborg. Met de gemeente is afgesproken dat de woningen na tien jaar op een andere locatie worden geplaatst. Voor Wonen Midden-Delfland is er dus zekerheid dat de woningen minimaal twintig jaar blijven staan. Maar wat gaan we na twintig jaar met de woningen doen? Een woning die slechts tien of twintig jaar staat is immers niet rendabel. Het is dan ook niet de bedoeling dat ieder bouwproject ‘extra’ risico met zich meebrengt, maar het is met het oog op het schrijnende woningtekort mijn inziens wel noodzakelijk om te kijken naar de waarde om mensen te huisvesten en niet alleen naar een financieel rendement. Een ziekenhuis zegt immers ook niet ‘helaas patiënt, met u draaien we verlies dus er is geen plaats’. Wij mogen om diezelfde reden het niet laten om nieuwe woningen te realiseren. Het oplossen van het beschikbaarheidsprobleem is iets waar we een steen aan moeten bijdragen.”
Circulaire woningen
Een ander actueel thema – duurzaamheid – wordt bij het project eveneens meegenomen. Albert: “De woonmodules die we hebben gekozen voldoen niet alleen aan de eisen rond energieverbruik, maar worden ook zoveel mogelijk gebouwd met circulaire materialen. Die combinatie met demontabele woningen past perfect bij de tijdelijke locatie en ook bij de duurzaamheidsdoelstelling van Wonen Midden-Delfland. Circulariteit is een thema wat steeds belangrijker zal worden in de sector. Niet alleen om de grote stromen bouw- en sloopafval zoveel mogelijk te beperken, maar ook omdat het kan helpen de totale kosten gedurende de exploitatie te drukken. Door de komst van de CO2-belasting kunnen klassieke bouwmaterialen zoals beton fors duurder worden. Het gebruik van CLT-hout in dit project kan dan over de totale levensduur van het project financieel een stuk aantrekkelijker zijn.”
Tijdelijke contracten
Wonen Midden-Delfland weet nog niet of de huurcontracten voor de flexwoningen er anders gaan uitzien dan bij ‘reguliere’ huisvesting, vertelt Peter: “Dat is iets waar we momenteel nog naar kijken maar wel druk mee bezig zijn. De huisvesting van vluchtelingen heeft sowieso een aparte status en hierover maken wij afspraken met de gemeente. Bij de jongeren zullen we jongerencontracten, met behoud van inschrijfduur, inzetten. Voor de overige woningzoekenden onderzoeken we of tijdelijke huurcontracten, waarbij de inschrijfduur ook wordt behouden, ingezet kunnen worden. Binnen de wetgeving is hiervoor echter nog geen ruimte. Dit vinden we jammer gezien de tijdelijkheid van de woningen en omdat de opgave voor herhuisvesting bij reguliere contracten volledig bij de corporatie ligt.”
Samen sneller werken
Op de vraag wat Albert tot dusver heeft geleerd van het project, legt hij uit: “Om snel woningen te kunnen realiseren is het belangrijk dat de doelstelling voor iedereen helder is en dat je met partners hetzelfde ambieert. Als je met z’n allen beseft wat het doel is en ervaring en deskundigheid hebt, kunnen de neuzen dezelfde kant opstaan. Dan merk je ook dat bepaalde stappen die normaal veel tijd kosten opeens een stuk sneller kunnen door gelijktijdigheid. Zo halen we de planning om binnen een jaar de woningen op te leveren en te verhuren.”
Het kan gewoon
Peter knikt instemmend: “Dé les die voor mij duidelijk is geworden, is dat het gewoon kan! Er zijn altijd redenen om ergens niet mee te beginnen maar uiteindelijk denk ik dat iedere woningcorporatie er net zo inzit als wij en dolgraag veel nieuwe woningen wil realiseren en een bijdrage wil leveren aan het oplossen van het woningtekort. Ik hoop dat toezichthouders deze wil met ons delen waardoor processen zo kunnen worden ingericht dat deze ambitie werkelijkheid kan worden. Daarnaast zijn corporaties – logisch met wat er in het verleden is gebeurd – soms risicomijdend. Maar als je snel wil bouwen en de beschikbaarheid wilt vergroten, is lef onmisbaar en blijkt er veel meer te kunnen dan je vooraf had gedacht.”
Bron: CorporatieGids Magazine, Foto: Jan van der Ploeg
Wat is het toch ieder jaar een voorrecht om CorporatiePlein te mogen organiseren. En wat was deze 13e editie - afgelopen…
www.corporatieplein.nl
CorporatieGids Magazine Maart 2024 - Huurderstevredenheid Inhoud Cécile Engelsma (WormerWonen): Huurderstevredenheid draagt bij aan ons bestaansrecht…
Zoek en vind leveranciers en adviesbureaus die IT-diensten en oplossingen aanbieden aan woningcorporaties.
