• Home
• Nieuws

Servatius succesvol met complexgewijze verkoop

Geplaatst door CorporatieMedia op Wednesday 3 December 2014

‘Explosie aan huisuitzettingen voorzien’
De hervormingen op de (huur)woningmarkt die het kabinet gaat doorvoeren, leiden tot een explosie van huisuitzettingen. Die waarschuwing komt van directeur Gert Weenink van de Maastrichtse woningstichting Servatius. Dagblad de Limburger, 14-11-2013

BrabantWonen schrapt 29 banen
Woningcorporatie BrabantWonen, met vestigingen in Den Bosch en Oss, schrapt de komende jaren 29 banen. Ook gaan de huren omhoog. Deze bezuiniging is ingegeven door de verhuurdersheffing, waardoor BrabantWonen de komende jaren 14 à 16 miljoen euro per jaar aan het Rijk moet afdragen. Brabants Dagblad, 13-11-2013

Provincie Noord-Holland wil beginnen met nieuwbouw Haarlemmermeer-westDe provincie Noord-Holland gaat er bij de rijksoverheid op aandringen snel duidelijkheid te geven over de plannen voor Schiphol en omgeving, zodat de ontwikkeling van de nieuwbouwlocatie in Haarlemmermeer-west kan worden voortgezet. Een motie die daartoe opriep van PvdA-Statenlid Gohdar Massom is maandag met unanieme stemmen aangenomen door Provinciale Staten van Noord-Holland. RTV Noord Holland, 14-11-2013

Woningcorporaties kunnen door het complexgewijs verkopen van bezit versneld schulden aflossen en investeringsruimte creëren. Servatius uit Maastricht bracht al drie tranches vastgoed succesvol naar de markt. “Verkoop aan grotere partijen draagt meer bij aan het versneld realiseren van onze streefportefeuille dan uitponden”, zegt René Clement, directeur Vastgoed bij Servatius. Een gesprek over de ins en outs rond complexgewijze verkoop en een pleidooi voor meer transparantie.

Download hier het originele artikel uit CorporatieGids Magazine editie november 2014

René Clement is sinds 2012 directeur Vastgoed bijServatius. Daarvoor was hij portfoliomanager bij woningbelegger Vesteda. De afgelopen 2,5 jaar heeft hij zich beziggehouden met het professionaliseren van het portefeuille- en assetmanagement van de woningcorporatie uit Maastricht. In dit verband was hij nauw betrokken bij de verkoop van delen van het corporatiebezit.

Tafelzilver
“Complexgewijze verkoop is voor Servatius een strategische keuze”, aldus René. “Wij hebben al drie tranches verkocht; de derde ligt nog wel ter goedkeuring bij het ministerie van BZK. Daar zitten grote woningen bij die beter passen bij een partij in het middensegment dan bij een woningcorporatie die zich met DAEB-bezit focust op de kerntaak. Voor een commerciële belegger zijn de grotere woningen het tafelzilver waarnaar ze op zoek zijn. Voor een corporatie passen deze woningen niet goed binnen de kernopgave. Bovendien kunnen wij er zelf geen tafelzilver van maken, omdat we ervoor gekozen hebben om ons te focussen op het DAEB-segment en we derhalve geen toevoegingen meer willen creëren in het geliberaliseerde segment. Wij hebben juist behoefte aan kleinere woningen die we rendabel kunnen verhuren”.

Strategische beweging
“Complexgewijze verkoop maakt het voor Servatius mogelijk om op korte termijn middelen vrij te maken om zowel te kunnen aflssen, waardoor onze renteverplichtingen afnemen, als te kunnen investeren in het verduurzamen van onze portefeuille en renovaties”, vat René in één volzin samen. “Door jaarlijks 60 of 70 woningen uit te ponden, kunnen we niet de noodzakelijke strategische beweging maken. Met een mutatiegraad van 3,6% ben je dan 27 jaar bezig om je bezit te verkopen. Dat is geen optie”.

Streefportefeuille
Hij vervolgt: “Servatius wil haar streefportefeuille versneld realiseren. Deze is gebaseerd op een verdeling in huursegmenten, waarbij de focus ligt op betaalbaar en bereikbaar. We werken toe naar een verdeling in goedkoop (20%), betaalbaar (30%), bereikbaar (30%) en middelduur (20%). Dat past beter bij de demografische en economische ontwikkelingen in ons verzorgingsgebied. Niet iedereen realiseert zich dat Maastricht ‘armer’ is dan bijvoorbeeld Rotterdam. Voorbij het prachtige centrum hebben mensen in de buitenwijken het zwaar. Complexgewijze verkoop stelt ons in staat om in wijken versneld in te grijpen. In sommige wijken hebben we veel van hetzelfde soort bezit, terwijl een verdeling van koop en huur beter zou zijn. Dat kan bijvoorbeeld bijdragen aan het verminderen van sociale problemen”

Hold-sell analyse
“Op basis van een zogeheten hold-sell analyse hebben we bepaald welk bezit in aanmerking komt voor complexgewijze verkoop”, licht René toe. “Daarbij zijn het fiancieel rendement en het volkshuisvestelijk belang tegen elkaar afgewogen. Een complex is alleen geschikt voor complexgewijze verkoop als het voor meer dan 90% bestaat uit niet-DEAB, of te liberaliseren bezit. Daarnaast moet het complex verkooppotentie hebben en geen duurzame rol van betekenis spelen in onze DAEB-strategie van de toekomst. In vijf jaar tijd willen we de omslag maken en onze roll-over strategie uitvoeren. We willen voldoende bezit overhouden, onze portefeuille verjongen en de risico’s op het dagelijks en planmatig onderhoud verkleinen”.

Appetite
“Bij complexgewijze verkoop ben je uiteraard sterk afhankelijk van de markt”, vervolgt René. “Toen we in 2012 onze eerste tranche aanboden, bleek de appetite niet zeer groot. We hebben uiteindelijk 2 complexen verkocht, waarvan één complex, woningen betrof met een maandhuur van € 1125,- per maand. We hebben ze uiteindelijk verkocht aan de hoogste bieder, een lokale particuliere belegger. De tweede tranche hebben we anders aangepakt. De nieuwe MG-circulaire was net van kracht en we hebben toen gekeken naar een selectie van 215 grotere woningen die voor kopers interessant konden zijn. Deze zijn verkocht aan Grouwels Vastgoed, een particuliere belegger uit Maastricht die ook nationaal actief is. De derde tranche (358 woningen) gaat naar een internationaal vastgoedfonds”.

Buitenlandse partijen
Alle tranches zijn verkocht aan commerciële partijen, waarvan de derde dus aan een buitenlands vastgoedfonds. René hierover: “Voor de derde tranche toonden meerdere buitenlandse partijen interesse. Normaal kijken die met name naar de Randstad, maar zij vonden de grote woningen in Maastricht toch interessant genoeg”.

Perfectere markt
René begrijpt de buitenlandse interesse wel. “Door te beleggen in woningen blijft een belegger flexibeler dan wanneer hij investeert in kantoren en winkels. Dat maakt de Nederlandse woningmarkt ook voor internationale beleggers interessant. Hoe meer aanbieders er komen, hoe beter. De markt wordt dan opener, transparanter en misschien wel ‘perfecter’. Ik hoop wel dat woningcorporaties transparantie brengen in hun transacties en de rendementen die worden gehaald. Zo kunnen deze transacties als referentie dienen voor de taxatie van bezit voor verkoop”.

Bulkverkoop
René is tevreden met de verkoop tot nu toe. “Tot op heden heeft Servatius respectievelijk 24, 250 en 358 woningen verkocht, ervan uitgaande dat de minister ook de laatste tranche goedkeurt. Onze ambitie is om aanvullend nog circa 100 woningen complexgewijs te verkopen. De rest van onze verkoopopgave realiseren we dan door uitponden. We hebben er bewust voor gekozen snel met complexgewijze verkoop te starten. De grote bulkverkoop door corporaties moet nog beginnen. Onze inschatting is dat dan zoveel aanbod tegelijk op de markt komt dat dit een negatief effect op de verkoopprijzen kan hebben. Ik ben benieuwd of dat inderdaad gaat gebeuren en we de juiste keuze hebben gemaakt”.

Belanghouders
Het is belangrijk om belanghouders tijdig te betrekken bij de plannen voor complexgewijze verkoop, zegt René. “Dat begint bij de zittende huurders. Zij wonen immers in de woningen die worden verkocht. Daarnaast zijn met name de gemeenten en de huurdersorganisaties belangrijk. De minister gaat pas akkoord met de verkoop als de gemeente en huurdersorganisatie een positieve zienswijze afgeven en dan helpt het niet wanneer ze pas worden geïnformeerd terwijl de advertenties al in de krant staan. Zij hebben ook wat uit te leggen aan hun achterban. Door dat goed te organiseren en deze partijen tijdig bij de plannen te betrekken en hen mee te nemen in het waarom van het middel complexgewijze verkoop, zullen ze eerder hun instemming geven. Daarnaast dient het WSW toestemming te verlenen en uiteindelijk dus ook het ministerie van BZK”.

Verkoopproces
Over het verkoopproces zelf zegt René: “We zijn er voorstander van om bij al onze activiteiten de beste kennis in te zetten. De benodigde kennis is niet altijd intern beschikbaar. Hoe krijg je het proces dan goed georganiseerd terwijl je zelf wél aan de bal wil blijven? Zeker bij complexgewijze verkoop is het afbreukrisico dermate groot dat een goede verkoop- en juridische organisatie kan leiden tot een maximaal resultaat en optimale procesgang. Bij de laatste tranche hebben Capital Value, specialist in woningbeleggingen en notaris Loyens & Loeff ons begeleid. Deze partners hebben de ervaring om het commerciële en juridische proces optimaal in te richten en te faciliteren”.

Tips
Op de vraag welke tips René heeft voor corporaties die complexgewijze verkoop overwegen, zegt hij afsluitend: “Belangrijk is om aan de voorzijde de complexen goed in kaart te brengen. Dit voorkomt risico’s tijdens en na het proces van een mogelijke verkoop en vergroot de slagingskans. Denk hierbij aan het laten uitvoeren van historisch bodemonderzoek, asbestonderzoek, NEN 2580 meting, WWSwaardering, energielabels, conditiemeting en juridische screening. De koper kijkt zeer kritisch naar dit soort risico’s. Als ze niet inzichtelijk zijn, zal hij een lagere prijs bieden of misschien zelfs afhaken”.

Bron: CorporatieGids Magazine