CorporatieGids Magazine

MAART 2022 I 5 4 I CORPORATIEGIDS MAGAZINE Joost Lobée (Compaen): De allerbeste huurwoning is goed voor mens en milieu Een circulaire, biobased, energieleverende en natuurinclusief gebouwde sociale huurwoning. Het klinkt als de ideale klimaatoplossing waarin je ook nog gezond kunt wonen. “Dat is de Optimus in feite ook,” zegt Joost Lobée, directeur-bestuurder bij Woningstichting Compaen. Een gesprek over misschien wel de allerbeste sociale huurwoning in de sector. Toen Joost een paar jaar geleden een presentatie van architect Harold van de Ven van NBArchitecten bijwoonde over biobased en circulair bouwen, vroeg hij hem na afloop of het ook mogelijk was om zo een sociale huurwoning te bouwen. “Harold keek me onderzoekend aan en zei: ‘Ik zal eens kijken of je mee mag doen met Kleurrijk Wonen, Bazalt Wonen en Woonstichting ‘thuis’.” En zo geschiedde; Woningstichting Compaen sloot aan bij het nog jonge initiatief om Optimus – Latijn voor de allerbeste – sociale huurwoning te ontwikkelen. Toeval en passie Het verhaal illustreert de wijze waarop corporaties, verdeeld over het land, initiatieven ontplooien om circulair, biobased en energieleverend te bouwen. Soms ontstaan initiatieven door toeval, maar altijd met passie, aangewakkerd door de juiste chemie tussen mensen en organisaties. Op de vraag of we lezers van dit vakblad voor woningcorporaties toch nog eerst moeten uitleggen wat de termen allemaal inhouden, zegt Joost: “Nee, de meeste corporaties zijn al wel op een of meer van de genoemde terreinen stappen aan het zetten. Dat wij alles bij elkaar brengen in één woning en natuur- inclusief plaatsen is denk ik wel bijzonder.” Rentmeester De vier corporaties dragen naast NBArchitecten en Timmer- fabriek Frank van Roij het financiële risico van de ontwikkeling van de Optimus. Dat is goed uit te leggen vindt Joost, al hinkt hij ook wel op twee gedachten. “Het hangt ervan af vanuit welk perspectief je het bekijkt. Veel volkshuisvestelijke innovaties zijn ontstaan bij corporaties, van bouwstijlen tot stedelijke vernieuwing, dus vanuit het innovatie aanjagen vind ik het logisch dat we er als woningcorporaties mee bezig zijn. Maar vanuit het perspectief dat wij er zijn voor het realiseren van betaalbare huurwoningen, is het heel gek dat wij tijd, geld en mankracht investeren in iets dat er nog niet is. Dat is best een dilemma, maar ik vind dat je als corporatie een belangrijk maatschappelijk thema als klimaatverandering hoog op de agenda moet hebben staan en dat je daarin moet investeren. We bewaken wel tot hoever, want je hebt als goed rentmeester ook gewoon de taak goed op je centen te letten en ervoor te zorgen dat woningen betaalbaar blijven.” Taak voor de markt Op de vraag of woningontwikkeling niet gewoon een taak is voor de markt, zegt Joost: “Ja en nee. Henry Ford zei eens, als ik aan mijn klanten had gevraagd wat ze willen hebben, hadden ze gezegd: een sneller paard. Maar naast beschik- baarheid van goede woningen op korte termijn hebben wij ook een taak voor betaalbaarheid en duurzaamheid op de lange termijn. We wilden dus voor het allerbeste gaan. Met als resultaat: de Optimus, een volledig circulaire, biobased woning en energieleverende woning.” Snelle uitrol Nu de allerbeste sociale huurwoning er is, lijkt de weg vrij voor een snelle uitrol bij de vier corporaties, voor verder opschalen en misschien zelfs landelijke opvolging door collega-corporaties. De praktijk is weerbarstig, verzucht Joost: “De Optimus is nog nergens geplaatst. De plaatsing van onze eerste 16 Optimus-woningen heeft een jaar vertraging opgelopen vanwege een bestemmingsplan issue, notabene over de impact op klimaatverandering. Best ironisch als je juist een ‘klimaatwoning’ wilt plaatsen. Dat doet echt zeer.” Opmars “Idealiter heb je de woning al in de fabriek geproduceerd en al klaarstaan op het moment dat de vergunning wordt verstrekt,” vervolgt Joost. “Dan kun je in principe een dag later de woning op de bouwplaats in elkaar zetten. Nu verspeel je eigenlijk de winst in tijd van fabrieksmatig produceren omdat ons stelsel van omgevingsvergunningen met veel onzekerheden gepaard gaat. Ook de andere corporaties kampen met dit soort vertraging.” In potentie genoeg hout Over het opschalen en adoptie door andere corporaties, zegt Joost: “Een timmerfabriek heeft natuurlijk maar een bepaalde capaciteit en je ziet ook dat de stijgende houtprijs de concurrentiepositie van biobased bouwen weer anders maakt. Maar in de basis hebben we in Europa voldoende productiebossen voor hout als bouwmateriaal. In potentie is er genoeg mogelijkheid om op te schalen, ook andere bouwers zijn ermee bezig.” Bewonerservaring Aan optimisme over de Optimus bij Joost en zijn kompanen geen gebrek. Toch hanteert hij voor zijn eigen organisatie nog geen ‘circulair, biobased, energieleverend en natuur- inclusief- tenzij’-beleid. “Wij hadden de woningen natuurlijk al graag bewoond gehad, zodat we daadwerkelijk bewoners- ervaring kunnen opdoen. Die ervaring heb je echt nodig om te weten of dat wat we hebben bedacht – energieleverend, comfortabel binnenklimaat, enzovoort – in de praktijk ook echt zo uitpakt.” Hij vervolgt: “We zijn wel met bewoners naar onze eerste proefwoning bij de timmerfabriek in Goirle geweest. Dan zie je dat de één het helemaal niets en de ander het helemaal geweldig vindt. Daar zit niets tussen. Daarom vinden wij de eerste bewonerservaringen zo cruciaal om weloverwogen vervolgstappen te kunnen nemen. We willen zeker verder en zijn ook bereid om een stap verder te gaan, maar wij zijn nog niet zover om te zeggen: hout tenzij. Daarin speelt ook mee dat de kostprijs momenteel hoger ligt dan een klassieker gebouwde woning.”