CorporatieGids Magazine

JUNI 2025 I 27 26 I CORPORATIEGIDS MAGAZINE De manier waarop woningcorporaties hun vastgoed waarderen staat aan de vooravond van een fundamentele verandering. Waar jarenlang de marktwaarde centraal stond, schuift de sector nu op naar de beleidswaarde als nieuwe norm. Deze overgang is meer dan een technische aanpassing; het vraagt om een andere manier van denken, werken en sturen. Dat zeggen COO Klaas Bosma en Solutions Director Daan Berghmans van Reasult/Planon: “Vastgoedsturing wordt strategischer, meer data- gedreven en vraagt om nieuwe competenties én tooling. Wat zijn volgens jullie de belangrijkste uitdagingen voor woningcorporaties in het waarderingsproces? Een van de grootste uitdagingen is de overgang van markt- waarde naar beleidswaarde als centrale waarderingsgrondslag. De verwachte marktwaardesystematiek per 2026 wordt, zoals die in het centrale systeem wordt berekend, sectorbreed als onvoldoende representatief ervaren voor vastgoedsturing. Tegelijkertijd vraagt waarderen op beleidswaarde een geheel nieuwe denkwijze en tooling. Daarnaast is het behouden van grip op vastgoedsturing in een context van snel veranderende wet- en regelgeving de komende jaren een opgave voor woningcorporaties. Waarom vraagt de overgang van marktwaarde naar beleids- waarde als centrale waarderingsgrondslag om een andere manier van denken en werken? Omdat de beleidswaarde gebaseerd is op de eigen strategie en kasstromen van de corporatie, en dus veel nauwer verbonden is met operationele en maatschappelijke doelen. Dit verschilt van de huidige marktwaarde RJ645 die uniform wordt bepaald op basis van een vaste systematiek. De nieuwe denkwijze vereist meer scenario-analyse, strategisch denken en financiële model- lering, zoals ook gebruikelijk is bij professionele beleggers. Is deze overgang wat jullie bedoelen met vastgoedwaardering is in transitie? De overgang naar beleidswaarde is een belangrijk onderdeel van die transitie, maar de verandering gaat verder. De hele sector maakt een professionaliseringsslag: woningcorporaties gaan werken met methodes en instrumenten die eerder alleen door institutionele beleggers werden gebruikt, zoals flexibele DCF-modellen, scenario-analyses en geïntegreerde taxatieprocessen voor meerdere doeleinden dan alleen de borging vanuit het WSW. Wat zal er veranderen voor woningcorporaties als deze overgang plaatsvindt? Corporaties zullen zelf invulling moeten geven aan het waarderingsproces en er is geen taxateur meer nodig voor de totstandkoming van de beleidswaarde. Dit legt meer verantwoordelijkheid bij de organisatie zelf, bijvoorbeeld bij het valideren van brondata. Dit alles vraagt een veel sterkere integratie van beleid en waardesturing, wat vraagt om nieuwe competenties en tooling. Niet alle corporaties zijn hier al klaar voor. Veel zullen moeten investeren in professionalisering en ondersteunende systemen. Hoe kan Reasult/Planon woningcorporaties daarbij helpen? Met Planon Real Estate Assets bieden we een geïntegreerde softwareoplossing waarin corporaties zowel markt- als beleidswaarde kunnen berekenen en beheren. De kracht zit in het flexibele kasstroommodel dat zich aanpast aan veranderende regels, én in de mogelijkheid om data uit de MJOB, streefhuren en onderhoudsbudgetten automatisch in te lezen en door te rekenen. Bovendien kunnen taxateurs en assetmanagers binnen één platform samenwerken. Woningcorporaties hebben al te maken met grote maatschappelijke uitdagingen, maar hoe houd je koers als wet- en regelgeving ook zo verandert? Het vraagt om een wendbare organisatie met voldoende kennis om scenario’s door te rekenen en zelfstandig keuzes te maken. Corporaties moeten daarbij afstappen van een ‘handboek-denken’ en meer gaan sturen op basis van hun eigen strategie en beleidskeuzes. Dat vraagt niet alleen om software, maar ook om investeringen in kennisopbouw, samenwerking tussen afdelingen en datakwaliteit. Wat zijn de eerste stappen die woningcorporaties kunnen nemen om zich hierop voor te bereiden? Een eerste stap is het inrichten van een integraal vastgoed- sturingsteam dat zowel financiële als maatschappelijke doelen kan verbinden. Een tweede stap is het testen van beleidswaardeberekeningen in een flexibel model zoals Planon Real Estate Assets, zodat men kan wennen aan de nieuwe systematiek en waar nodig schaduwdraaien met de huidige systematiek. Vervolgens moet een corporatie zich oriënteren op de interne taxatiebehoefte. Hierbij kan worden gedacht aan financieringstaxaties buiten de borging van het WSW, aankoop- en verkooptaxaties en de behoefte aan taxatie- parameters ten aanzien van interne waardesturing. Dit geeft een beeld over de verwachte taxatiebehoefte en de noodzaak om dit te faciliteren met software. Hoe zien jullie het waarderingsproces voor woningcorporaties de komende jaren verder ontwikkelen? Allereerst zal beleidswaarde leidend worden voor vastgoed- sturing. De sector zal zich – mede hierdoor – moeten professionaliseren, met meer focus op datagedreven besluit- vorming. Daarnaast is er meer flexibiliteit nodig in tools en processen, vanwege blijvende wijzigingen in wet- en regel- geving, en zal de nadruk verschuiven naar het aantonen van maatschappelijke prestaties naast financiële waarden. Dubbele waardecreatie dus. Klaas Bosma en Daan Berghmans (Reasult/Planon) Corporatiesector aan de vooravond van professionalisering waarderingsproces Foto's: Theo Scholten Op de foto: Daan Berghmans (links) en Klaas Bosma (rechts)