• Home
• Nieuws

De barometer blijft voor corporaties staan op ‘veranderlijk’

Geplaatst door CorporatieMedia op Thursday 12 March 2020

Dat er iets moet gebeuren aan het tekort aan woningen valt inmiddels niet meer te ontkennen. De roep om een gecoördineerde aanpak en centrale regie neemt hand over hand toe.

Onlangs werd er in de NRC door Christiaan Weijts al gepleit voor de terugkeer van een ministerie voor volkshuisvesting en ruimtelijke ordening (VROM)[1]. In de Tweede Kamer kreeg op 3 maart jl. een motie tot herinvoering van het ministerie van VROM van PvdA’er Henk Nijboer en CDA’er Erik Ronnes een nipte meerderheid achter zich. Dat is echter maar een van de touwtjes waaraan getrokken moet worden, wil de woningmarkt weer vlot getrokken kunnen worden.

Woningcoporaties
Woningcorporaties kunnen een belangrijke rol spelen bij het oplossen van de wooncrisis. Helaas ontbreekt het in de sector vooralsnog aan een gedeelde visie en wordt er hoofdzakelijk geageerd tegen de opgelegde verhuurdersheffing. Nu hebben ze daar ook wel een punt, een heffing van een dergelijke omvang remt eenvoudigweg de investeringsmogelijkheden. In veel onlangs opgestelde verkiezingsprogramma’s is dan ook afschaffing van deze heffing als maatregel om de woningbouw te stimuleren opgenomen. Voorwaarde die vanuit de politiek daarbij terecht gesteld wordt, is dat corporaties dan nu wel daadwerkelijk (meer) moeten gaan bouwen. Uitvluchten als geen, of te dure grond, stikstof problematiek, te dure bouwmaterialen of aannemers of natuurbescherming worden daarbij niet geaccepteerd. Als je echt wilt vindt je de weg!

Ratio's
Hoewel corporaties hun bedrijfslasten behoorlijk hebben kunnen verlagen, beperkt de cumulatie van heffingen en maatregelen die hen zijn opgelegd hen wel degelijk ernstig in de mogelijkheden om te bouwen, te investeren[2]. Tot op heden wordt, de ruimte die corporaties hebben om investeringen te doen, begrensd door ratio’s die door het WSW (en de Aw) worden gemonitord. Het is maar de vraag of, gezien de te verwachten ontwikkelingen (toenemende kosten en nauwelijks stijgende inkomsten) de huidige ratio’s wel blijven voldoen. De sectorinstituten zullen dan ook hard met de corporaties aan de slag moeten om te verkennen welke opties er zijn.

Veel corporaties zullen bij ongewijzigd beleid op relatief korte termijn tegen de grenzen van hun ratio’s aanlopen. Maar er is meer aan de hand. Een veelheid van kabinetsmaatregelen heeft de slagkracht van de sector ernstig aangetast of heeft een nieuw soort problematiek veroorzaakt[3]. Het scheiden van Daeb en niet-Daeb en passend toewijzen leiden tot eenzijdiger wijken en minder woningen voor middengroepen. Passend toewijzen, langer thuiswonen en demuralisering leiden tot meer sociale problematiek in de wijk [4]. Dit alles zorgt voor nieuwe, andersoortige werkzaamheden en (sterk) oplopende corporatie-uitgaven. Ook invoering van de OOB status en compliance maatregelen, voortvloeiend uit de Woningwet 2015, werken kostenverhogend. Tegelijkertijd leiden een sector akkoord en een moreel appel vanuit de politiek aan woningcorporaties tot een wildgroei van niet altijd even zinvolle duurzaamheidsuitgaven.

Kansen
Gelukkig gloren er naast mogelijke afschaffing van de verhuurdersheffing ook andere ingrepen in de corporatie beperkingen aan de horizon. De roep om niet-Daeb investeringen te vereenvoudigen lijkt gehoor te vinden en maatregelen ten aanzien van (afschaffing van) de markttoets zitten in de pijplijn. Door de aanhoudende en toenemende druk op de kasstromen lijkt er ruimte te ontstaan om de ratio’s (WSW) te verruimen, zodat corporaties (tijdelijk) de ruimte krijgen om meer te investeren. Ze zullen dan wel ervoor moeten zorgen dat op termijn die kasstromen zich herstellen, anders komen de grenzen van de ratio’s al weer snel in beeld. Die verruiming zal waarschijnlijk niet helemaal zonder slag of stoot gaan.

Het WSW zal in ruil voor meer ruimte ongetwijfeld meer grip willen krijgen op de lening verstrekking. Het is daarbij niet ondenkbaar dat het aanvragen van geborgde financiering meer zal gaan lijken op die van een reguliere marktfinanciering. Daarmee lijkt dan ook de weg terug naar object financiering een reële mogelijkheid te worden. In dat spel zullen ook de achtervangers zich luider laten horen. Het inzicht dat duurzaamheidsinvesteringen niet per definitie waarde verhogend zijn, zal ook wel eens een belangrijke(re) rol kunnen gaan spelen bij het beoordelen van de borgbaarheid van dat type investeringen.

Verandering
Veranderingen in en buiten de sector gaan snel en buitelen over elkaar heen. De barometer staat voor woningcorporaties de komende tijd nog wel op ‘veranderlijk’. Niet alleen wat betreft hetgeen hierboven is beschreven. Ook veranderingen op het gebied van vragen uit de maatschappij, data en ICT, bouwen, techniek, samenwerken, etc., zullen vragen om het aanpassen van de organisatie en werkwijze(n). Organisaties zullen flexibeler moeten worden om beter op de veranderingen te kunnen inspelen. Met het nemen van kleine stapjes komen we er niet meer. Om de toekomst aan te kunnen is het van belang om met elkaar verder vooruit te leren kijken, te kunnen verbinden en ook veranderingen in de organisatie zelf durven door te voeren! Dat vraagt visie en lef, maar vooral om actie, doen. Klaar zijn voor morgen begint vandaag!

Bron: Hofmeier, Foto: Hofmeier