• Home
• Nieuws

Woonzorg Nederland over de nationale prestatieafspraken

Geplaatst door CorporatieMedia op Monday 13 November 2023

Woonzorg Nederland (Woonzorg) is een woningcorporatie die samen met haar huurders en partners kleur wil geven aan het wonen voor senioren. Met circa 41.500 wooneenheden in 50 procent van alle gemeentes in Nederland is Woonzorg een van de weinige woningcorporaties met een landelijke toelating.

Door deze landelijke toelating waren zij in meer dan 170 gemeentes betrokken bij het opstellen van de regionale woondeals. Wij spraken met Arnold Pureveen, bestuurder bij Woonzorg Nederland, over hoe Woonzorg invulling geeft aan de nationale prestatieafspraken volkshuisvesting.

Nationale prestatieafspraken
‘’Door de nationale prestatieafspraken volkshuisvesting wordt er nu landelijk gevoeld dat er iets moet gebeuren. Dat de minister het initiatief heeft genomen om dat heel helder onder elkaar te zetten is een groot goed. Nu moeten we als woningcorporaties met de gemeentes aan tafel zitten om die wederkerigheid te vinden. Want de woningcorporatie kan en wil bouwen, maar een gemeente moet wel aangeven waar we kunnen bouwen en ervoor zorgen dat stikstof, fijnstof of andere issues geen probleem vormen.’’

Verdubbeling woningbouw
Toen Arnold in 2016 startte bij Woonzorg voorspelden zij al dat er een ‘tsunami’ van ouderen aankwam. Ouderen die in een grote woning wonen en naar een kleinere huurwoning willen, staan samen met duizenden anderen te wachten tot er een woning beschikbaar komt. Ze kunnen nergens heen. Om ervoor te zorgen dat er voldoende aanbod beschikbaar blijft, wil Woonzorg netto 500 volledig zorggeschikte en duurzame woningen per jaar bouwen.

Woonzorg gaat hiermee door tot ze hun financieringsgrenzen hebben bereikt en de maximale prestatie hebben geleverd. Het is alleen de vraag of ze het kunnen realiseren. De komende jaren gaat dit goed komen, maar voor de projecten van over 5 jaar zijn eerst grondposities nodig. Dit wordt naast afspraken over het aantal te bouwen en te transformeren woningen, in de regionale woondeals uitgewerkt. Zodat de benodigde grondposities ook daadwerkelijk beschikbaar komen.

‘’Het is van belang dat in het proces van het bouwen van woningen niet alleen wordt gekeken naar de woningcorporatie, maar naar de hele waardeketen die hiermee samen hangt. Dus ook naar de provincies en gemeentes, zodat we samen de opgave zo snel mogelijk kunnen realiseren.’’ (Arnold Pureveen)

Het tekort aan seniorenwoningen kan Woonzorg niet alleen verhelpen. Corporatiecollega’s moeten ook bouwen en een gedeelte van hun woningen geschikt maken voor senioren. Hierdoor komt er een verhuisketen op gang, wat een veel grotere impact heeft. De senioren gaan naar een seniorenwoning en laten daarbij hun eengezinswoning achter. In die vrijgekomen eengezinswoningen kan dan een nieuwe huurder wonen.

Het toeleggen op het huisvesten van senioren zorgt ervoor dat de bouwkosten voor nieuwbouw en renovatie hoger zijn. Een seniorenwoning dient een aangepaste toilet en keuken te hebben. Koken op gas kan namelijk voor levensgevaarlijke situaties zorgen. Een seniorenwoning is daarom ook doorgaans 10 procent duurder dan de gemiddelde corporatiewoning. En deze extra kosten kan Woonzorg niet in de huren terugvragen.

Daarnaast is Woonzorg ook continu aan het kijken naar andere bouwvormen. Collectieve bouwvormen waarbij er bijvoorbeeld gemeenschappelijke ruimtes aanwezig zijn, zodat bewoners elkaar daar kunnen ontmoeten en dingen met elkaar kunnen delen. Hierbij hebben ze 5 formules ontwikkeld om aan te sluiten bij de wensen van hun doelgroep:

Stadsveteraan Dorpsveteraan G’oud geregeld Het Blokkerhuis Hofje van Auguste* (* Klik hier voor meer informatie)
De lessen hieruit delen ze met collega-corporaties, maar ook met andere partijen die zich bezig houden met volkshuisvesting, zodat ze van elkaar kunnen leren.

Forse huurmatiging
Naast beschikbaarheid is betaalbaarheid een belangrijke pijler binnen Woonzorg. Soms is het bij woningcorporaties onvoldoende zichtbaar hoeveel huuropbrengsten zij minder ontvangen dan een reguliere verhuurder. Dit komt alleen tot uiting in de beleidswaarde afslag betaalbaarheid. En toch is dit de belangrijkste en grootste inkomstenbron. Door de nationale prestatieafspraken worden de huren van huurders met een inkomen op of onder 120% van het sociaal minimum verlaagd naar €575,- (prijspeil 2023).

Wat de impact van deze regeling is, kan op dit moment alleen maar worden geschat. Deze schatting wordt meegenomen in de begroting om het effect van deze forse huurmatiging voor de langere termijn inzichtelijk te krijgen. Daarbij stuurt Woonzorg op de kasstromen, omdat het van belang is dat o.a. de personeelskosten en de aannemer betaald kunnen worden. Op basis van deze schatting levert de afschaffing van de verhuurderheffing meer op, dan de forse huurmatiging.

‘’De afschaffing van de verhuurderheffing zorgt ervoor dat er meer geld overblijft om te investeren. Deze afspraak is gemaakt in de tijd dat de rente laag was en de bouwkosten nog redelijk acceptabel waren. De gemiddelde woningcorporatie komt in de komende drie tot vier jaar nog niet in de problemen, maar in de periode daarna, over 5 à 10 jaar, zouden bij sommige woningcorporaties wel het geval kunnen zijn. Daarom is het goed dat de berekeningen dit jaar nogmaals worden gedaan, zodat de haalbaarheid van de afspraken opnieuw kan worden getoetst.’’ (Arnold Pureveen)

Versnelde verduurzaming
Uit een enquête die Woonzorg hield onder haar huurders over wat zij belangrijk vonden, stond duurzaamheid bovenaan. Als huisvester vinden zij daarom dat zij minimaal aan deze behoefte moeten voldoen. Het verduurzamen van de portefeuille doet Woonzorg volgens het ESG-principe. ESG is een afkorting die de drie belangrijkste factoren van duurzaamheid samenvat: milieu, mens en maatschappij en behoorlijk bestuur. Hierbij wordt er niet alleen naar de labelstappen gekeken, maar ook naar materiaalkeuze, biodiversiteit, gezondheid en het creëren van een prettig leefklimaat. Zo worden er op diverse locaties nieuwbouwprojecten gerealiseerd met houtbouw. Dit is wel duurder dan reguliere bouw, maar hier wordt bewust voor gekozen.

Voor het verduurzamen van de woningportefeuille heeft Woonzorg in het project Duurzaam Wonen de belofte gedaan dat al hun zelfstandige woningen in 2025 tenminste het energielabel B hebben. Deze verduurzamingopgave willen ze realiseren, met zo min mogelijk overlast voor de huurders. Ze proberen werkzaamheden zoals onderhoud en verduurzaming te combineren, maar in sommige gevallen is sloop-nieuwbouw noodzakelijk. Ze proberen met onverwachtse en creatieve ideeën ook in dit soort situaties het ESG-principe toe te passen.

‘‘Bij het sloop-nieuwbouwproject van het oudste verzorgingstehuis van Nederland in Zandvoort is het beton van het oorspronkelijk gebouw gebruikt om het circuit van Zandvoort, voor de Formule 1 races, te verhogen.‘’ (Arnold Pureveen)

Uiteindelijk wil Woonzorg degelijke, goed geïsoleerde woningen bouwen. Een bijkomend voordeel hiervan is dat dit voor lagere energielasten van de huurder zorgt. Dus met verduurzaming verhoog je de kwaliteit van je woning en wordt de betaalbaarheid van de huurder geborgd.

Impuls op leefbaarheid
Woonzorg werkt vanuit het concept van positieve gezondheid. Hierin is gezondheid veel meer dan alleen niet ziek zijn. Ook zingeving, meedoen en bewegen maken mensen gezonder. Hier draagt de inrichting en omgeving van de gebouwen aan bij. Zo stimuleren ze ontmoeting en zelfredzaamheid en spelen ze in op de verschillende woonwensen en zorgvragen van hun huurders. Ze zijn ervan overtuigd dat als je het leefklimaat optimaliseert, daarmee veel geld kan worden bespaard op bijvoorbeeld de gezondheidszorg. Iemand die goed in zijn vel zit, zal minder snel ziek worden en ook minder snel aanspraak maken op het zorgstelsel.

Om deze ambities te realiseren, staan ze dichtbij hun bewoners. 50% van het personeelbestand bij Woonzorg is bewonersconsultent. Ieder complex heeft een eigen bewonersconsulent. Zij zijn de stimulator om met elkaar in contact te komen en dingen te ondernemen als je in goede gezondheid bent. En als de gezondheid wat achteruit gaat, om dan toch aangesloten te blijven bij de community om vereenzaming tegen te gaan. Dit wordt mede gedaan door bijvoorbeeld in de recreatieruimte een biljarttafel te plaatsen. Bewoners gaan hierdoor samen biljarten, waardoor er reuring ontstaat.

Haalbaarheid
‘’De nationale prestatieafspraken kunnen op termijn gerealiseerd worden. De woningcorporaties willen het realiseren, maar zijn slechts een klein onderdeel van de totale waardeketen. Het in bedwang houden van deze hele waardeketen van het voortraject, de beschikbare locaties, de vergunningen tot het samenwerken met gemeenten, gaat bepalend zijn of het gerealiseerd wordt. Zolang er urgentie is om duurzaam, betaalbaar en geschikt voor de doelgroep te blijven bouwen, moeten we ervoor zorgen dat we over 50 à 60 jaar nog steeds baat hebben bij hetgeen wat we nu doen.’’ (Arnold Pureveen)

Bron: Aareon, Foto: Woonzorg Nederland