CorporatieGids Magazine

SEPTEMBER 2022 I 77 76 I CORPORATIEGIDS MAGAZINE Robuuste organisatie Op de vraag hoe Trudo anticipeert op waardestijgingen en -dalingen, vertelt Edwin: “We geven kopers korting wanneer ze de woning kopen, maar kopen in de toekomst die woning ook met korting terug. Slimmer Kopen is gebaseerd op de gedachte dat de waarde van vastgoed in Nederland gestaag toeneemt. En in het algemeen klopt dat ook, wat betekent dat wanneer iemand zijn woning verkoopt hij een vermogen hiermee opbouwt en op dezelfde manier profiteert van waarde- stijging als iemand die in staat is zonder ons een woning te kopen.” “Natuurlijk zijn er een aantal perioden geweest waarin je kortdurend waardestagnatie of -daling zag, en dan kan het zijn dat je een verlies moet nemen. Omdat wij vrijwel altijd de woningen terugkopen, delen wij dat risico met de koper. Overigens maakt ons dat niet kwetsbaarder dan organisaties die alleen verhuren. In het eerdergenoemde onderzoek van ABF Research zijn drie varianten doorgerekend – een dalende markt, een rustige markt én een stijgende markt – waaruit blijkt dat we net zo robuust zijn als vergelijkbare corporaties die niet met een concept als Slimmer Kopen actief zijn. Het grootste risico is dat bij een sterke waardestijging, waarbij lonen niet evenredig toenemen, wij de korting op woningen moeten verhogen. Mocht dat ooit een te groot risico worden, kunnen wij gelukkig altijd nog terugvallen op het alternatief: alleen woningen verhuren.” Balans Volgens Theo loopt Trudo niet het gevaar dat het over vijf jaar geen huurwoningen meer bezit omdat alles ‘slim’ verkocht is. “We hebben verschillende scenario’s berekend, afgaand op hoe de woningmarkt zich ontwikkelt. Daarin blijven we altijd minimaal 2.000 tot 3.000 vhe houden. Maar omdat wij eigenlijk alle woningen terugkopen, is de voorraad veel groter. Wanneer iemand ons vraagt hoe groot ons bezit is, zeggen wij dan ook 5.000 huurwoningen en 4.000 koopwoningen. Juridisch zijn we misschien niet op ieder moment de eigenaar, maar ze staan wel op onze balans.” Sneller opnieuw investeren “We weten niet precies hoeveel extra woningen we bijbouwen door het Slimmer Kopen-model,” gaat Edwin verder. “Maar we zijn er wel van overtuigd dat het effect heeft. Zo waren we afgelopen jaar de grootste bouwende partij in Eindhoven met 400 nieuwe eenheden. Dat is niet slecht voor een kleine club als Trudo. Dit kunnen we bewerkstellingen omdat hetgeen we bouwen veel sneller liquide wordt, waardoor je sneller opnieuw kunt investeren. Per jaar maken we tussen de 20 en 30 miljoen euro omzet door het model, wat ons extra investeringsmogelijkheden biedt.” Solvabiliteit Toch loopt Trudo tegen verschillende knelpunten aan bij Slimmer Kopen, legt Edwin uit: “Het is een model dat werkt als verkoop onder voorwaarden. Daar zijn strikte regels aan verbonden hoe accountants en toezichthouders daarmee omgaan. Een van die regels is dat de woningen die we verkopen moeten opnemen op onze balans, ook al hebben we die op dat moment niet in ons bezit. Het gevolg is dat de totale financiële omvang van Trudo toeneemt maar ons eigen vermogen hetzelfde blijft. Onze solvabiliteit is daardoor veel lager, wat nadelig is bij het verkrijgen van nieuwe financiering. Oftewel; met de huidige regels kunnen we minder lenen van de bank, en dus minder goed voldoen aan de sociale vraag om woningen.” Eigen vermogen “Een ander voorbeeld is dat ons eigen vermogen te laag is. De korting die wij verstrekken, is een vordering die we terug- krijgen als de bewoner verhuist. Maar tot dat moment moeten wij dat boekhoudingtechnisch afboeken. Als we gemiddeld zo’n 50.000 tot 60.000 euro korting per woning rekenen en inmiddels zo’n 4.000 woningen hebben verkocht, dan praat je over meer dan 200 miljoen euro. Omgerekend zijn dat financiën om zo’n 600 woningen per jaar bij te bouwen die we missen.” Beleidswaarde Het laatste punt noemt Theo de beleidswaarde. “Dit is een waarderingsmethodiek die alleen door de Autoriteit Woning- corporaties (Aw) wordt gehanteerd. Een accountant vraagt om de marktwaarde verhuurde staat, maar de Aw vraagt om een andere waarde. Dat wringt omdat beleidswaarde ervan uitgaat dat de woningen in een eeuwigdurende huur- exploitatie terecht komen, wat bij Trudo dus niet het geval is. Wij verkopen niet een deel, maar in principe al onze woningen. Dat scheelt zo een paar honderd miljoen euro per jaar. Als je dit bedrag optelt bij het te lage eigen vermogen, heb je het zo over duizend woningen per jaar wat je hierdoor minder kunt bouwen.” Duizenden extra woningen “Als het alleen al gaat om honderden woningen bij Trudo, en meer corporaties lopen tegen deze regels aan, zou je in potentie dus duizenden woningen extra kunnen realiseren als je de regels aanpast,” vat Edwin samen. “Natuurlijk wordt de woning- nood ook door andere zaken veroorzaakt, zoals beschikbare grond, de stikstofproblematiek, te weinig aannemers of problemen bij de aanvraag van vergunningen. Maar met een vrijwel risicoloze aanpassing van de methodiek, zorg je wel voor meer financiële armslag, waarmee je de woningnood kunt aanpakken.” Andere mindset “Uiteraard moet iedere corporatie zijn eigen beleid vormgeven,” gaat Theo verder. “Met Slimmer Kopen willen wij alleen een andere mindset laten zien over hoe je kansen vergroot om het woningtekort op te lossen. Afhankelijk van de regio waarin je opereert en de stakeholders waarmee je te maken hebt, zal het model meer of minder effect hebben. Maar collega- corporaties die graag leren over Slimmer Kopen, vertellen we graag meer.” Steentje bijdragen “De komende jaren zullen we bezig blijven dicht op de bal te zitten,” sluit Edwin af. “We vinden naast het realiseren van sociale woningen ook het middensegment erg belan- grijk. Dat helpt immers de doorstroming op gang te bren- gen. We willen ons daarnaast positioneren in Eindhoven én de regio eromheen. Daarbij blijven we praten met het bed- rijfsleven om te kijken waar de behoefte zich ontwikkelt. Zo willen we ook in de toekomst ons steentje bij blijven dra- gen aan stevige, leefbare wijken, en creatieve alternatieven bieden voor het oplossen van het woningtekort.” Foto’s: Astrid Roox